2026 Kira Artış Oranı Nedir?
2026 yılına girerken kira artış oranı, hem kiracılar hem de ev sahipleri tarafından en çok araştırılan konuların başında geliyor. Artan enflasyon, TÜİK tarafından açıklanan güncel veriler ve yasal düzenlemeler, kira sözleşmelerinin yenilenme sürecinde belirleyici rol oynuyor. Bu nedenle 2026 kira artış oranı nasıl hesaplanır, yasal sınırlar nelerdir ve ev sahipleri ile kiracıların hangi haklara sahip olduğu büyük önem taşıyor. Bu rehberde, 2026 yılı için geçerli kira artış oranı hesaplama yöntemlerini, güncel yasal çerçeveyi ve bilmeniz gereken tüm detayları sade ve anlaşılır şekilde ele alıyoruz.
Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı, mevcut bir kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında uygulanabilecek en yüksek yasal zam oranını ifade eder. Bu oran, kiracının fahiş artışlarla karşılaşmasını önlemek ve ev sahibinin de hakkını korumak amacıyla yasal çerçeveye bağlanmıştır. Türkiye’de kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenir ve konut ile iş yeri kiraları için belirli kurallara tabidir.
Kira artış oranı, kira sözleşmesinde yer alan bedelin yeni dönem için ne kadar artırılabileceğini belirler. Ev sahibi, bu oranın üzerinde bir artış talep edemez. Kiracı ise yasal sınırlar içinde kalan kira artış oranını ödemekle yükümlüdür. Bu durum, taraflar arasında yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar.
Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kira artış oranı, hem kiracılar hem de ev sahipleri için kritik bir konu haline gelir. Yanlış hesaplanan ya da yasal sınırların üzerinde uygulanan kira artışları, hukuki sorunlara ve dava süreçlerine yol açabilir. Bu nedenle kira artış oranının ne olduğu ve hangi kriterlere göre belirlendiği mutlaka bilinmelidir.
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira artış oranı, Türkiye’de TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verileri esas alınarak belirlenir. Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve iş yeri kiralarında uygulanabilecek kira artış oranı, son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
Kira artış oranı belirlenirken dikkat edilmesi gereken temel noktalar şunlardır:
Kira sözleşmesinin yenilendiği ay esas alınır
TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması dikkate alınır
Sözleşmede farklı bir oran yazsa bile, yasal sınır aşılamaz
Örneğin, kira sözleşmesi Mart ayında yenileniyorsa, Mart ayı itibarıyla açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması kira artış oranı olarak uygulanır. Ev sahibi bu oranın üzerinde zam yapamaz. Yapılması durumunda kiracı, fazla ödemeyi kabul etmek zorunda değildir.
Ayrıca 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılması mümkün olsa da, bu durum doğrudan kira artış oranı uygulamasıyla karıştırılmamalıdır. Standart kira yenilemelerinde temel kriter her zaman TÜFE’ye dayalı kira artış oranıdır.
Özetle, kira artış oranı keyfi olarak değil; yasal, ölçülebilir ve resmi verilere dayalı şekilde belirlenir. Güncel TÜİK verilerinin takip edilmesi, doğru ve yasal bir kira artışı için büyük önem taşır.
2026 Kira Artış Oranı Hesaplama Örnekleri
2026’da Kira Artış Oranı hesaplaması, kira sözleşmesinin yenilendiği ay için açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması dikkate alınarak yapılır. Net oran ay ay değiştiği için aşağıdaki örneklerde temsili TÜFE oranları kullanıyor.
Kira Artış Oranı Hesaplama Formülü
Zam Tutarı = Mevcut Kira × (Kira Artış Oranı / 100)
Yeni Kira = Mevcut Kira + Zam Tutarı
Örnek 1: 15.000 TL kira, Kira Artış Oranı %40
Zam: 15.000 × 0,40 = 6.000 TL
Yeni kira: 15.000 + 6.000 = 21.000 TL
Örnek 2: 20.000 TL kira, Kira Artış Oranı %28
Zam: 20.000 × 0,28 = 5.600 TL
Yeni kira: 20.000 + 5.600 = 25.600 TL
Ev Sahibi Kira Artış Oranını Aşabilir mi?
Ev sahiplerinin en çok merak ettiği ve aynı zamanda kiracılarla en sık uyuşmazlığa düşülen konulardan biri, kira artış oranı sınırının aşılıp aşılamayacağıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi, kira sözleşmesi yenilenirken yasal olarak belirlenen kira artış oranını aşamaz. Bu oran, TÜİK tarafından açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınarak belirlenir ve konut ile iş yeri kiraları için bağlayıcıdır.
Kira sözleşmesinde farklı bir oran yazıyor olsa bile, sözleşmede belirtilen artış oranı yasal sınırın üzerindeyse geçersiz sayılır. Yani ev sahibi, “sözleşmede böyle yazıyor” gerekçesiyle kira artış oranını artırma hakkına sahip değildir. Kiracı, yasal kira artış oranını aşan bir zammı kabul etmek zorunda değildir ve yalnızca kanunda izin verilen tutarı ödeyebilir.
Ancak bazı durumlar ev sahipleri tarafından yanlış anlaşılmaktadır. Örneğin, piyasa koşulları, emsal kira bedelleri veya taşınmazın değerinin artması gibi gerekçeler, tek başına kira artış oranını aşmak için yeterli değildir. Standart kira yenilemelerinde esas olan her zaman yasal kira artış oranıdır.
Bununla birlikte, istisnai durumlar da bulunmaktadır. Kira sözleşmesi 5 yılını doldurmuşsa, ev sahibi kira tespit davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda hâkim; TÜFE, taşınmazın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkelerini dikkate alarak yeni bir kira bedeline karar verir. Ancak bu süreç, doğrudan kira artış oranı uygulaması değildir ve mahkeme kararı olmadan ev sahibi tek taraflı artış yapamaz.
Ayrıca kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilmesi durumunda, yeni sözleşmede kira bedeli serbestçe belirlenebilir. Ancak mevcut kiracı ile devam eden sözleşmelerde, kira artış oranı sınırı kesin olarak geçerlidir.
Kira Artış Hesaplayıcı
Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Belirlenmezse Ne Olur?
Kira sözleşmesinde kira artış oranları ile ilgili herhangi bir hüküm yer almıyorsa, bu durum kira artışının yapılamayacağı anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu, bu tür durumlar için açık bir düzenleme getirmiştir. TBK Madde 344 uyarınca, sözleşmede kira artış oranı belirtilmemiş olsa bile kira bedeli, son 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınarak artırılabilir.
Yani kira sözleşmesinde artış maddesi bulunmaması, ev sahibine sınırsız zam yapma hakkı tanımaz. Aksine, kira artış oranı yine yasal sınırlarla belirlenir ve ev sahibi yalnızca TÜİK tarafından açıklanan güncel TÜFE oranı kadar artış yapabilir. Bu oran, konut ve iş yeri kiraları için bağlayıcıdır ve kiracının onayına bağlı değildir.
Uygulamada sıkça karşılaşılan yanlışlardan biri, sözleşmede artış maddesi yoksa ev sahibinin istediği oranı uygulayabileceği düşüncesidir. Ancak bu düşünce hukuken yanlıştır. Kira artış oranı, sözleşmede açıkça yazmasa bile kanun gereği vardır ve otomatik olarak devreye girer. Kiracı, yasal kira artış oranını aşan bir talebi kabul etmek zorunda değildir.
Ayrıca kira sözleşmesinin 5 yılını doldurması halinde, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için ev sahibi kira tespit davası açabilir. Ancak bu da standart kira artış oranı uygulamasından farklıdır ve yalnızca mahkeme kararıyla mümkündür. Beş yıl dolmadan önce, sözleşmede artış maddesi olmasa bile uygulanabilecek tek yöntem, TÜFE’ye dayalı kira artış oranıdır.
Ev Sahibi Yasal Kira Artış Oranından Daha Fazla Zam Yapmak İsterse Ne Yapılır?
Ev sahibi, yasal olarak belirlenen kira artış oranının üzerinde tek taraflı zam yapamaz. Kira sözleşmesi yenilenirken uygulanabilecek en yüksek artış oranı, son 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Bu oranın üzerindeki zam talepleri kiracı tarafından kabul edilmezse geçersiz sayılır.
Kiracı, böyle bir durumda yalnızca yasal kira artış oranı üzerinden artırılmış kira bedelini ödeyerek sözleşmeye devam edebilir. Ev sahibinin daha yüksek zam uygulayabilmesi ancak kiracının açık onayıyla veya gerekli şartlar oluşmuşsa mahkeme kararıyla mümkündür.
Kiracı Zammı Kabul Etmezse Ne Yapılır?
Kiracı açısından en önemli konu, talep edilen kira artış oranının yasal olup olmadığını bilmektir. Kira sözleşmesi yenilenirken uygulanabilecek zam oranı, son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Ev sahibi bu sınırın üzerinde bir artış talep ediyorsa, kiracı bu zammı kabul etmek zorunda değildir.
Kiracı, yasal kira artış oranını esas alarak zamlı kira bedelini ödemeye devam edebilir. Bu durumda ev sahibinin, yasal sınırı aşan zam talebi geçersiz sayılır. Kiracının, “zam kabul edilmedi” gerekçesiyle doğrudan tahliye edilmesi mümkün değildir.
Ancak dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Eğer ev sahibinin talep ettiği kira artış oranı yasal sınırlar içindeyse ve kiracı buna rağmen zamlı bedeli ödemezse, eksik ödeme söz konusu olur. Bu durumda ev sahibi ihtarname göndererek en az 30 gün süre tanıyabilir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa, tahliye süreci gündeme gelebilir.
Ev sahibi açısından kira artış sürecinde en kritik nokta, talep edilen kira artış oranının yasal dayanağa sahip olmasıdır. Kira artışı, TÜİK tarafından açıklanan güncel TÜFE oranına uygun şekilde yapılmışsa, bu artış hukuken geçerlidir.
Kiracı yasal kira artış oranına rağmen zamlı kira bedelini ödemezse, ev sahibi öncelikle yazılı ihtar yoluna gitmelidir. İhtarname ile kiracıya, yeni kira bedelini ödemesi için en az 30 günlük süre tanınması zorunludur. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibinin tahliye davası açma hakkı doğar.
Eğer ev sahibi, yasal sınırların üzerinde bir kira artışı talep ediyorsa ve kiracı bu artışı kabul etmiyorsa, ev sahibinin bu zammı tek taraflı olarak uygulaması mümkün değildir. Böyle bir durumda kira tespit davası açılması veya kiracının rızasının alınması gerekir.
5 Yıl Sonunda Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira sözleşmesinin ilk 5 yılı boyunca kira artışı, her yıl sözleşmenin yenilendiği ay için açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenen kira artış oranı üzerinden yapılır. Beş yılın sonunda ise ev sahibi, TÜFE ile sınırlı kalmaksızın kira tespit davası açarak kira bedelinin emsal kiralar ve hakkaniyet esaslarına göre yeniden belirlenmesini talep edebilir.
İş Yerlerinde Kira Artış Oranları
İş yerlerinde kira artış oranı, temel olarak konut kiralarına benzer yasal esaslara tabidir. Taraflar, kira sözleşmesinde kira artış oranını serbestçe belirleyebilir; ancak belirlenen bu oran, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Eğer sözleşmede TÜFE oranının üzerinde bir artış öngörülmüşse, yasal olarak geçerli kabul edilen oran yine TÜFE ile sınırlı olacaktır.
Bu yönüyle iş yerleri için uygulanacak kira artış oranı, konut kiralarında olduğu gibi kanuni bir üst sınıra tabidir. Ev sahibi ile kiracı arasında daha yüksek bir artış konusunda anlaşma yapılmış olsa dahi, bu anlaşma yasal sınırları aşan kısmı bakımından geçersiz sayılır. Kiracı, yalnızca yasal kira artış oranı kadar ödeme yapmakla yükümlüdür.
Taraflar arasında kira artış oranına ilişkin hiçbir hüküm bulunmaması da mümkündür. Böyle bir durumda ortaya çıkan uyuşmazlık, sulh hukuk mahkemesi tarafından çözümlenir. Mahkeme, yeni kira bedelini ve uygulanacak kira artış oranını belirlerken TÜFE oranını esas alır ve bu sınırın üzerinde bir artışa hükmedemez.
Ancak iş yeri kira sözleşmesinin 5 yılı doldurması halinde durum değişir. Bu aşamadan sonra iş yeri kiraları bakımından da kira tespit davası açılması mümkündür. Açılacak dava sonucunda hâkim, TÜFE oranı ile bağlı kalmaksızın; iş yerinin konumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkelerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir. Bu nedenle 5 yılını dolduran iş yeri kiralarında, kira artış oranı TÜFE’nin üzerine çıkabilir ancak bu artış yalnızca mahkeme kararıyla uygulanabilir.
2025 Kira Artış Oranlarının Ay Bazlı Yorumu ve Analizi
2025 yılı boyunca kira artış oranlarında düzenli ve istikrarlı bir düşüş trendi görülmektedir. Bu düşüş, enflasyonun kademeli olarak yavaşlaması ve ekonomik sıkılaşma politikalarının etkisiyle doğrudan ilişkilidir. Ay bazında değerlendirdiğimizde tablo daha net ortaya çıkmaktadır.
Ocak – Şubat 2025 Kira Artış Oranı
Yılın ilk aylarında kira artış oranları oldukça yüksektir.
Ocak: %58,51
Şubat: %56,35
Bu dönem, önceki yılın yüksek enflasyon etkisinin kira artış oranlarına yansıdığı zaman dilimidir. Ocak ve Şubat aylarında sözleşme yenileyen kiracılar, yılın en yüksek zam oranlarıyla karşılaşmıştır.
Mart – Nisan 2025 Kira Artış Oranı
Mart: %53,83
Nisan: %51,26
Bu aylarda oranlar hâlâ yüksek seviyede olsa da düşüş eğilimi belirginleşmeye başlamıştır. Enflasyondaki yavaşlama sinyalleri kira artış oranlarına da yansımıştır. Ev sahipleri için hâlâ güçlü bir artış dönemi olsa da kiracılar açısından bir miktar rahatlama başlamıştır.
Mayıs – Haziran 2025 Kira Artış Oranı
Mayıs: %48,73
Haziran: %45,80
Bu dönem, psikolojik eşik olarak görülen %50 bandının altına iniş ile dikkat çeker. Kira artış oranları daha öngörülebilir hâle gelmiş, piyasa dengelenmeye başlamıştır. Özellikle yaz aylarına girerken taşınma ve sözleşme yenileme kararlarında bu düşüş etkili olmuştur.
Temmuz – Ağustos 2025 Kira Artış Oranı
Temmuz: %43,23
Ağustos: %41,13
Yaz aylarında düşüş trendi devam etmektedir. Bu dönemde kira artış oranları, yılın ilk yarısına kıyasla yaklaşık 15 puan gerilemiştir. Kiracılar için daha yönetilebilir zamlar söz konusudur.
Eylül – Ekim 2025 Kira Artış Oranı
Eylül: %39,62
Ekim: %38,36
Bu aylar, kira artış oranlarının %40’ın altına kalıcı şekilde yerleştiği dönemdir. Özellikle uzun süredir aynı evde oturan kiracılar için pazarlık gücü artmıştır. Ev sahipleri ise artış yaparken yasal sınırları daha dikkatli gözetmek zorunda kalmıştır.
Kasım – Aralık 2025 Kira Artış Oranı
Kasım: %37,15
Aralık: %35,91
Yılın son ayları, 2025’in en düşük kira artış oranlarını göstermektedir. Aralık ayında oran %35 seviyelerine kadar düşmüştür. Bu durum, 2026 yılı için kira artış oranlarının daha da dengelenebileceğine dair güçlü bir sinyal vermektedir.
| Dönem | TÜFE Oranı (%) | Kira Artış Oranı (%) |
|---|---|---|
| Ocak 2025 | 58,51 | 58,51 |
| Şubat 2025 | 55,23 | 55,23 |
| Mart 2025 | 53,83 | 53,83 |
| Nisan 2025 | 51,26 | 51,26 |
| Mayıs 2025 | 48,73 | 48,73 |
| Haziran 2025 | 45,80 | 45,80 |
| Temmuz 2025 | 43,23 | 43,23 |
| Ağustos 2025 | 41,13 | 41,13 |
| Eylül 2025 | 39,62 | 39,62 |
| Ekim 2025 | 38,36 | 38,36 |
| Kasım 2025 | 37,15 | 37,15 |
| Aralık 2025 | 25,37 | 25,37 |
2026 Yılı Kira Artış Oranı Beklentileri
2026 yılına ilişkin kira artış oranı uygulamalarının, büyük ölçüde ekonomik gelişmeler ve enflasyon seyrine bağlı olarak şekillenmesi beklenmektedir. Enflasyon oranlarındaki değişim, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE verilerini doğrudan etkilediği için, kira artış oranlarının da bu doğrultuda güncellenmesi öngörülmektedir.
Son yıllarda kiracılar üzerindeki mali yükün artması nedeniyle, kamu otoritelerinin zaman zaman geçici düzenlemeler veya sınırlamalar getirdiği görülmüştür. 2026 yılında da benzer sosyal ve ekonomik tedbirlerin gündeme gelmesi ihtimal dahilindedir. Bununla birlikte, uzun vadede kira artış oranının belirlenmesinde TÜFE ortalamasına dayalı sistemin temel referans olmaya devam edeceği genel bir beklentidir.
Bu süreçte hem ev sahiplerinin hem de kiracıların, kira artış oranlarını TÜİK’in resmi internet sitesinde yayımlanan güncel veriler üzerinden takip etmesi büyük önem taşır. Ayrıca yanlış uygulamaların önüne geçmek için güvenilir kira hesaplama araçlarından yararlanılması, tarafların hak kaybı yaşamasını engeller.
Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, tarafların yasal haklarını gözeten ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önleyen düzenlemeler yapılması, 2026 yılı ve sonrasında kira ilişkilerinin daha sağlıklı yürütülmesine katkı sağlayacaktır.
Kira Artış Oranları ve Yasal Süreçlerde Profesyonel Gayrimenkul Danışmanlığı ile Kiralama Yapın
Kira artış oranları, TÜFE hesaplamaları ve yasal sınırlar; hem kiracılar hem de ev sahipleri için karmaşık ve dikkat gerektiren süreçlerdir. Yanlış hesaplanan bir kira artış oranı, taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara ve hukuki sorunlara yol açabilir. Bu nedenle kira belirleme, sözleşme yenileme ve kiralama sürecinin profesyonel bir gayrimenkul danışmanı desteğiyle yürütülmesi büyük avantaj sağlar.
Bu noktada, sektördeki deneyimi ve mevzuata hâkimiyetiyle öne çıkan Hasan Bıyık Gayrimenkul Danışmanı, kira artış oranları ve güncel yasal düzenlemeler doğrultusunda hem ev sahiplerine hem de kiracılara güvenli çözümler sunmaktadır. Kira bedelinin doğru belirlenmesi, TÜİK verilerine uygun kira artışı uygulanması ve tarafların haklarının korunması konusunda profesyonel destek almak, sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlar.
Hasan Bıyık Gayrimenkul Danışmanı ile çalışarak:
Kira artış oranı yasal sınırlar içinde doğru hesaplanır
Güncel TÜFE verilerine uygun kira bedeli belirlenir
Kiralama süreci şeffaf ve güvenli şekilde yürütülür
Olası anlaşmazlıkların önüne geçilir
Kira artış oranları ve kiralama süreçlerinde risk almak yerine, Hasan Bıyık Gayrimenkul Danışmanı desteğiyle doğru, yasal ve sürdürülebilir bir kiralama deneyimi yaşamak hem ev sahipleri hem de kiracılar için en doğru tercihtir.
