Kat Karşılığı Arsa Nedir?

Kat Karşılığı Arsa Nedir?

Gayrimenkul sektörünün canlı yapısı içerisinde arsa sahipleri için en ideal değerlendirme yollarından bir tanesi olan kat karşılığı arsa modeli, arsanızı nakde dönüştürmeden ya da inşaat maaliyetine katlanmadan modern ve değerli taşınmazlara sahip olmanızı sağlayan iş birliği sistemidir. Temelde, arsa sahibi arsasını inşaat yapması için bir yükleniciye sunar. Yüklenici ise bu arsa üzerine, anlaşılan proje ve koşullara uygun olarak bir ya da birden çok yapı inşa eder. İnşaat tamamlandıktan sonra meydana çıkan bağımsız bölümler, arsa sahibi ile yüklenici arasında öncesinde belirlenen oranlarda paylaşılır.

Kat karşılığı arsa ne demek, iyi bir kat karşılığı anlaşmasının avantajları nelerdir gibi sorulara etkili cevap verilmesi mümkündür. İyi bir kat karşılığı anlaşması, her iki taraf için de kazançlı bir otaklık anlamına gelir. Özellikle de Ankara kat karşılığı arsa sektörü, başkentin devamlı gelişen yapısı ve artan konut gereksiniminden dolayı son derece hareketlidir. Arsa sahipleri için doğru müteahhitle doğru şartlarda anlaşmak arsanın değerinin katlayarak önemli bir kazanç elde etme potansiyeli taşır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Ne Demektir?

Kat karşılığı arsa modeli ile arsa payı karşılığı inşaat kavramı hemen hemen aynı anlamlara sahiptir ve hukuki içeriklerde sık sık bu şekilde ifade edilir. Bu kavram, modelin ana mantığını daha net bir şekilde vurgular. Arsa sahibi, arsanın belli bir payını yükleniciye devreder ve bunun karşılığında yükleniciden inşaat hizmeti alır. Yani arsa payı, inşaatın finansmanı adına ödeme aracı olarak kullanılır.

Yüklenici, arsa payını alarak üzerine bina yapma hakkına sahip olur ve inşaatı kendi finansmanı, iş gücü ve profesyonelliği ile tamamlar. İnşaat neticesinde meydana çıkan yapıdaki bağımsız kısımların bir bölümü, arsa sahibine arsa payının karşılığı olarak verilirken, diğer bölümü de müteahhidin inşaat hizmetinin karşılığı olarak kalır. Bu sebeple arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların karşılıklı olarak hem alacaklı hem de borçlu olduğu nitelikli bir sözleşmedir.

Kat Karşılığı Arsa ile Satış Arasındaki Fark Nedir?

Arsa sahiplerinin karşısındaki iki esas alternatif olan kat karşılığı verme ve direkt satış arasında önemli farklı bulunur. Hangi seçeneğin daha avantajlı olduğu, arsa sahibinin önceliklerine, finansal durumuna ve risk toleransına bağlıdır. Sahibinden kat karşılığı arsa, kat karşılığı arsa ile satış arasındaki farklılıklar nelerdir soruları kapsamında şu tür bilgilendirmelerde bulunmak mümkündür:

• Satışta arsa sahibi, arsasını sattığında mülkiyet hakkını tamamen alıcıya devrederken kat karşılığı arsa da arsasının tamamını devretmez. Yalnızca inşaat yapılacak payı devreder.
• Satışta gelir, arsanın satış bedelidir ve çoğunlukla bir kerelik ya da kısa süreli bir nakit akışı sağlar. Kat karşılığında ise kazanç, nakit yerine tamamlanan bağımsız bölümler biçimindedir.
• Satışta daha kolay ve hızlı bir süreç izlenir. Kat karşılığında ise daha karışık ve uzun vadeli bir süreç vardır.

Satışta arsa sahibi için ana maliyet, satışla ilgili vergiler ve emlakçı komisyonu olabilir. Kat karşılığında ise arsa sahibinin direkt olarak inşaat maliyeti olmaz, fakat sözleşme sürecinde hukuki danışmanlık, noter masrafları gibi masrafları olabilir. Aynı zamanda kart karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibinin sorumluluğu dahilinde, arsanın hukuki olarak inşaat uygun teslimi gibi sorumlulukları vardır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kat karşılığı arsa anlaşmasının ana noktası, tarafların hak ve sorumlulukları net bir biçimde belirleyen kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme, ileride yaşanabilecek olası sorunları engellemek ve projenin eksiksiz ilerlemesini sağlamak için büyük önem taşır. Hazırlık aşaması özen gerektirir ve çoğunlukla şu aşamaları kapsar:

• Tarafların belirlenmesi,
• Konunun tanımlanması,
• Projenin detaylandırılması,
• Paylaşım oranının belirlenmesi,
• İnşaat süresi ve teslim koşulları,
• Yetki ve yükümlülükler,
• Teminatlar,
• Hukuki süreçler

Bu aşamada her iki tarafında kendi haklarını korumak için profesyonel bir gayrimenkul avukatından destek alması tavsiye edilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibinin sorumluluğu bulunmakta olup inşaat sözleşmesinin önemli olduğunu söylemek mümkündür.

Noterden Sözleşme Yapmak Zorunlu mu?

Evet, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yasal olarak geçerli ve bağlayıcı olabilmesi adına noter tarafından düzenleme biçiminde yapılması zorunludur. Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu gereğince, taşınmaz mülkiyetinin devrini ya da mülkiyet üzerinde ayni hak kurulmasını kapsayan sözleşmelerin resmi biçimde yapılması gerekir. Kat karşılığı sözleşmeleri de arsa payının devri taahhüdünü içerdiğinden dolayı bu kapsama girer.

Sözleşmede Hangi Maddeler Yer Almalı?

Ayrıntılı ve eksiksiz bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi, olası bütün senaryoları öngörerek tarafların haklarını garanti altına almalıdır. Sözleşmede bulunması gereken ana maddeler şu şekildedir;

• Taraflar,
• Sözleşmenin konusu,
• İnşa edilecek yapı,
• Teknik taahhütname,
• Paylaşım esasları,
• İnşaat süresi,
• Gecikme durumunda cezai koşul,
• Arsa sahibinin sorumlulukları,
• Müteahhidin sorumlulukları,
• Masraflar,
• Teminatlar,
• Tapu devri
• Kontrol ve denetim,
• Fesih koşulları,
• Tebligat adresleri

Bu maddeler genel bir çerçeve sunmakta olup, her projenin özel şartlarına göre ayrıntılandırılmalı ve bir avukat tarafından incelenmelidir.

Tapuya Şerh İşlemi Nasıl Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi, sözleşmenin üçüncü taraflara karşı da ileri sürülebilmesine yardımcı olan önemli bir güvencedir. Şerh, sözleşmenin varlığını tapu kayıtlarında görünür yapar ve arsa üzerinde işlem yapmak isteyecek kişileri bu anlaşmadan haberdar eder. Şerh işlemleri için öncelikle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter tarafınca düzenleme biçiminde yapılmış olması gerekir.

Sözleşmenin taraflarından bir tanesi ya da vekilleri, arsanın bağlı olduğu Tapu Müdürlüğü’ne hitaben bir dilekçe yazar. Tapu şerhi işlemi için aynı zamanda Tapu Kanununa göre belirlenen harcın ve döner sermaye hizmet bedelinin ödenmesi gerekir. Bu ücretler çoğunlukla talepte bulunan tarafça ödenir.

Şerhin etkisi, sözleşme süresince devam eder ve sözleşmeden doğan hakların arsayı sonradan edinen kişilere karşı da korunmasını sağlar.

Ankara’da Kat Karşılığı Arsa için En Kârlı Bölgeler

Ankara kat karşılığı arsa piyasası, başkentin farklı yerlerinde farklı avantajlar sunar. En karlı bölge kavramı, yatırımcının talebine, risk iştahına ve projenin özelliğine göre farklılık göstermekle beraber, genel eğilimler ve potansiyel göz önüne alındığı zaman bazı bölgeler ön plana çıkar. Karlılık potansiyeli; arsa değeri artışı, inşaat sonrası daire satış ya da kira getirisi potansiyeli, imar durumu ve gelişim hızı gibi etkenlere bağlıdır.

İncek, Çayyolu, Beytepe ve Gölbaşı

Bu bölgeler, Ankara’nın çoğunlukla üst gelir kesimine hitap eden, prestijli ve gelişimini büyük oranda tamamlamış ya da hızlı sürdüren alanlarıdır. İncek; villalar, lüks konut projeleri ve özel okulların yoğun olduğu, doğayla iç içe bir bölgedir. Arsa değeri ise yüksektir. Bu sebeple kat karşılığı oranlarında arsa sahibinin payı çoğunlukla daha yüksek olabilir.

Çayyolu; Ankara’nın en prestijli ve köklü yerleşim bölgelerinden bir tanesidir. Metro ağı, sosyal donatılar, AVM’ler ile oturmuş bir yapıya sahiptir. Özel konut projelerine olan talep de devam etmektedir.

Beytepe; yeni ve modern konut projeleri, yeşil alanlarıyla özellikle son dönemlerde hızlıca değerlenen bir bölgedir. Hem yatırım hem de oturum amaçlı talep görür. Arsa değerleri İncek ve Çayyolu’na oldukça yakındır.

Gölbaşı ise, Mogan Gölü çevresi ve merkeze doğru olan bölümleriyle hem doğal güzellikler sunan hem de gelişen bir ilçedir. Özellikle de villa projeleri ve göl manzaralı konutlar için potansiyel taşır. Şehir merkezine göre arsa değerleri daha farklılık gösterebilir fakat gelişim potansiyeli yüksektir.

Etimesgut, Eryaman ve Elvankent

Ankara’nın batı kısmında yer alan bu bölgeler, daha çok orta ve üst gelir grubuna hitap eden, yüksek nüfuslu ve sürekli gelişen yerleşim bölgeleridir. Etimesgut, geniş bir alana yayılan bir ilçedir. Bağlıca gibi yeni gelişen ve değerlenen bölgeleri de içerisinde barındırır. Havalimanına yakınlığı, askeri alanlar ve yeni konut projeleri ile de dikkat çeker.

Eryaman, Ankara’nın planlı bir şekilde gelişen uygun kentlerinden bir tanesidir. Metro ağı, Göksu Parkı gibi rekreasyon bölgeleri, AVM’leri ile kendi içerisinde bir merkez haline gelmiştir. Özellikle de çok katlı konut projeleri için yoğun talep gören bir bölgedir.

Elvankent ise Etimesgut’a bağlı, konut odaklı gelişmiş bir semttir. Ulaşım imkanları ve sosyal olanakları ile tercih edilen bir yaşam alanıdır. Eryaman ve Etimesgut merkezine nazaran daha sakin bir piyasası olabilir.

Bu bölgedeki kat karşılığı projeler, çoğunlukla daha geniş kitlelere hitap eden apartman türü konutlar üzerine yoğunlaşır. Arsa değerleri ve bu sebeple de kat karşılığı oranları, İncek – Çayyolu hattına nazaran daha uygun düzeylerde olabilir, fakat yüksek talepten dolayı hala uygundur.

Altındağ, Mamak ve Yenimahalle (Kentsel Dönüşüm Alanları)

Bu ilçeler, Ankara’nın en köklü yerleşim bölgelerini kapsamakla beraber, özellikle son dönemlerde kentsel dönüşüm projeleri ile büyük bir farklılık ve gelişim potansiyeli alır. Altındağ, Ankara’nın tarihi merkezi ve Ulus gibi önemli bölgeleri kapsar. Pek çok mahallesinde eski ve deforme olmuş yapı stoğunun yenilenmesi amacıyla kentsel dönüşüm projeleri yürütülür.

Mamak, gecekondu bölgelerinin fazla olduğu ve kentsel dönüşümünün en yoğun olduğu ilçelerden bir tanesidir. Büyük ölçekli konut projeleriyle modern bir görünüme kavuşur. Dönüşüm bölgelerindeki arsalar, imar haklarındaki artışlar sebebiyle kat karşılığı için ideal hale gelir.

Yenimahalle ise hem eski yerleşimleri hem de yeni gelişen alanları barındıran büyük bir ilçedir. Özellikle eskiyen yerlerde kentsel dönüşüm potansiyeli fazladır. Metro hattı ve diğer ulaşım imkanları gelişir.

Kentsel dönüşüm yerlerindeki kat karşılığı projeler, normal projelere nazaran ilave fırsatlar içerir. Bu bölgelerdeki arsa sahipleri için kat karşılığı, eski yapılarını modern ve değerli dairelere dönüştürmek adına önemli bir avantajdır.

Kat karşılığı Arsa Vermenin Avantajları ve Riskleri

Kat karşılığı arsa modelini tercih etmek, arsa sahibi için önemli avantajlar sunarken beraberinde bazı riskleri de getirir. Kararınızı vermeden önce her iki tarafını da dikkatli bir şekilde ölçmek gerekir. Avantajlarını şu şekilde sıralamak mümkündür;

• En büyük avantajlarından bir tanesi, arsa sahibinin inşaat için herhangi bir sermaye ayırmasına gerek kalmamasıdır. Bütün inşaat maliyeti yüklenici tarafından karşılanır.
• Arsanın ham değeri yerine, üzerine inşa edilen modern yeni bağımsız bölümlere sahip olunur. Bu taşınmazların toplam değeri, çoğunlukla arsanın yalnız başına satış değerinden daha fazla olur.
• Arsa sahibi, arsanın tamamen elden çıkarmak yerine, proje tamamlandığı zaman mülk sahibi olmaya devam eder. Bu gayrimenkulleri oturmak, kiraya vermek ya da ileride daha yüksek bir meblağdan satmak için kullanabilir.
• İnşaat süreci, ruhsat alımı, işçi yönetimi gibi karmaşık ve teknik konular yüklenicinin uzmanlığına bırakılır. Arsa sahibi bu süreçlerle direkt olarak uğraşmak zorunda kalınmaz.

Bazı riskleri ise şu şekildedir;

• Yüklenicinin finansal olarak zor duruma düşmesi, iflas etmesi ya da yarım bırakması en büyük risklerden biridir. Bu durumda inşaat durabilir ve arsa sahibi mağdur olabilir.
• Yüklenicinin sözleşmede belirtilen teknik şartnameye ve kalite prosedürlerine uymaması, düşük kaliteli malzeme kullanması ya da işçilik hataları yapması riski de vardır.
• İnşaatın sözleşmede yer alan sürede tamamlanmaması, arsa sahibinin gayrimenkullerine kavuşmasını aksatabilir ve potansiyel kira geliri kaybına neden olabilir.
• Paylaşım, ortak alanların kullanımı, proje ayrıntıları gibi konularda sözleşme yeterince açık değilse ya da taraflar arasında güven problemi varsa anlaşmazlıklar çıkabilir.
• Ruhsat alımında, iskan sürecinde ya da tapu işlemlerinde olası problemler yaşanabilir.

Bu riskleri en aza indirgemenin yolu; güvenilir, referansları iyi, finansal yapısı güçlü bir yüklenici tercih etmek ve bütün detayları kapsayan, noter onaylı, iyi bir sözleşme yapmaktır.

Kat Karşılığı Oranlar Neye Göre Belirlenir?

Kat karşılığı anlaşmalarından en önemli pazarlık konusu, inşaat neticesinde ortaya çıkacak bağımsız bölümlerin arsa sahibiyle yüklenici arasında hangi oranda paylaşılacağıdır. Bu oranlar standart olmayıp, pek çok etkenin bir araya gelmesiyle belirlenir. Ana mantık, arsa sahibinin sunduğu arsa değeriyle yüklenicin sunduğu inşaat maliyeti arasındaki dengeye dayanır. Oranlara etki eden başlıca unsurlar da şu şekildedir;

• Arsa değeri,
• İmar durumu,
• İnşaat maliyetleri
• Piyasa şartları,
• Yüklenicinin kâr marjı ve riski,
• Rekabet
• Projenin özelliği

Kat karşılığı arsa hesaplama işlemi, bu unsurların hepsini dikkate alan karışık bir değerlendirme gerektirir. Çoğunlukla bir ekspertiz çalışması yapılarak arsanın potansiyel getirisi ve inşaat maliyeti hesaplanır, sonrasında taraflar Pazar2lık yoluyla adil olan bir oranda anlaşırlar.

Ankara’da 2025 Güncel Oranlar

Güncel Ankara kat karşılığı arsa oranları, yukarıda sıralanan unsurlara bağlı olarak büyük farklılık gösterir. Kesin ve stabil oranlar vermek mümkün olmasa da genel piyasa eğilimlerine nazaran tahminin ve gösterge niteliğinde şu aralıklar gözlemlenebilir;

• İncek, Çayyolu, Beytepe, Oran gibi Prestijli Bölgeler: Bu bölgelerde arsa değerleri çok fazla olduğu için arsa sahibinin payı çoğunlukla %45 – %55 arasında ya da bazı çok özel durumlarda daha da yüksek olabilir.
• Etimesgut, Eryaman, Batıkent, Yaşamkent gibi Gelişen ve Yoğun Yerleşim Bölgeleri: Bu bölgelerde arsa sahibinin payı çoğunlukla %40 – %50 aralığında seyreder.
• Yenimahalle’nin eski bölgeleri, Mamak, Altındağ gibi Merkeze Yakın Eski Yerleşimler ve Kentsel Dönüşüm Alanları: Kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahibinin payı %45 – %55 oranlarına çıkabilirken, standart yenileme projelerinde oranlar da %35 – %45 aralığında olabilir.
• Daha Az Yoğun ve Gelişmekte Olan Bölgeler: Bu bölgelerde arsa sahibini payı %30 – %40 aralığında ya da daha düşük olabilir.

Arsanın Lokasyonu ve İmar Durumunun Etkisi

Şehir merkezine olan yakınlık, ana ulaşım noktaları üzerinde yer alma, toplu taşıma duraklarına yakınlık, sosyal olanaklara ulaşım kolaylığı, manzara gibi etkenler arsanın değerini ve çekiciliğini artırır. Bu tarz arsalarda inşa edilecek yapıların değeri yüksek olacağından, yükleniciler daha yüksek arsa sahibi payı teklif etmeye istekli olurlar.

Daha tam gelişmemiş fakat ileride değerlenmesi beklenen yerlerdeki arsalar da potansiyel taşır. Bu bölgelerde oranlar başlangıçta daha az olsa da, risk almayı seven yatırımcılar için uygun olabilir.

Şehirden uzak, ulaşımı zor, altyapısı çok iyi olmayan ya da çevresel etkenlerden dolayı daha az tercih edilen bölgelerdeki arsalar için kat karşılığı oranı doğal olarak daha az olacaktır. Aynı zamanda arsanın imar planındaki durumu, üzerine ne kadar ve ne tarz bir inşaat yapılabileceğini belirler ve bu da direkt olarak paylaşım oranını etkiler.

Müteahhit Seçimi ve Pazarlık Gücünün Rolü

Arsa karşılığı oranlarının belirlenmesinde arsanın teknik nitelikleri kadar, tarafların kim olduğu ve pazarlık süreçleri de etkilidir. Müteahhit tercihi sırasında büyük ve kurumsal müteahhitler tercih ederseniz projeyi zamanında ve eksiksiz bitirme durumları daha yüksek olur. Ayrıca müteahhidin daha önceki projelerini incelemeniz de bu süreçte sizlere yardımcı olacaktır.

Sonuç olarak, en iyi orana ulaşmak yalnızca arsanın özelliklerine değil, ayrıca doğru müteahhidi seçmeye, piyasayı iyi analiz etmeye ve başarılı bir pazarlık süreci yürütmeye bağlıdır.

Tapu Devri ve Ruhsat Süreci

Ruhsat süreci, inşaat başlayabilmek için izinlerin alınması sürecidir ve çoğunlukla yüklenicinin yükümlülüğündedir. Bu süreç şu şekilde ilerler;

• Proje,
• Zemin etüdü,
• Yapı denetim sözleşmesi,
• Belediyeye başvuru,
• İnceleme ve onay,
• İskan

Kat karşılığı sözleşmesinde, arsa payında ya da inşaat tamamlandıktan sonra yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerin tapusunun ne zaman ve nasıl devredileceği net bir biçimde belirlenmelidir. Burada;

• Kademeli devir,
• Tamamlanma sonrası devir,
• Başlangıçta devir,

Tapu devirleri, ilgili Tapu Müdürlüğü’nde yapılır. Taraflar, gerekli evraklar ve tapu harçlarını ödeyerek devir işlemlerini gerçekleştirirler.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kat karşılığı inşaatta vergi ödenir mi?

Evet, kat karşılığı arsa inşaat modeli farklı vergi sorumluluklarını beraberinde getirir. Hem arsa sahibi hem de yüklenici için farklı vergi türleri mevcuttur.

Kat irtifakı olmadan sözleşme yapılabilir mi?

Evet, kat karşılığı sözleşmesi, henüz kat irtifakı kurulmadan öncesinde yapılır ve noter tarafınca onaylanır. Sözleşme, tarafların gelecekte kat irtifakı kurma ve mülkiyete geçme tarafındaki iradelerini ve sorumluluklarını kapsar.

Hisseli arsa kat karşılığı verilebilir mi?

Evet, tapuda birden çok maliki olan hisseli arsalar da kat karşılığı verilebilir. Fakat bu durum, tek malikli arsalara nazaran daha çok dikkat ve özen ister.