Topraktan Ev Almak Nedir, Nelere Dikkat Edilmelidir?

Topraktan Ev Almak Nedir, Nelere Dikkat Edilmelidir?

Hayalinizdeki eve sahip olmak, pek çoğunuzun en büyük hedeflerinden bir tanesidir. Bu hedefe giden yolda karşımıza çıkan alternatiflerden bir tanesi de son dönemlerde popülerliği git gide artan topraktan ev almak tekniğidir. Bu yalnızca modern bir yatırım değil, aynı zamanda insanın evim dediği toprak parçası ile derin bir bağ kurma isteğinin de bir yansımasıdır. Özellikle büyük şehirlerdeki ev fiyatları göz önüne alındığı zaman, daha ekonomik maliyetli bir alternatif gibi görünen bu teknik, yatırımcısına büyük karlar getirme kapasitesi taşırken, aynı zamanda dikkat edilmediği zaman ciddi mağduriyetlere de sebep olabilmektedir. Peki, tam olarak topraktan ev almak ne anlama gelir? Bu aşamada sizleri ne gibi avantajlar ve riskler bekler? Hayalinizdeki yuvaya sahip olurken adımlarınızı nasıl daha sağlam atabilirsiniz?

Bu detaylı rehberde, topraktan ev almak sürecinin bütün ayrıntılarını, hukuki taraflarını ve dikkat etmeniz gereken püf noktalarını A’dan Z’ye bulabilirsiniz. Hedefimiz, bu önemli kararı verirken bilgi sahibi olmanızı sağlamak ve olası riskleri en aza indirmenize destek olmaktır. Özellikle Ankara topraktan ev almak gibi spesifik bir arayış içerisindeyseniz, bu bilgiler sizlere yol gösterici olacaktır.

Topraktan Ev Nedir?

En basit tanımıyla topraktan ev almak, henüz inşaatına başlanmamış ya da temeli yeni atılmış bir konut projesinden, maket ya da proje çizimleri üzerinden bir daire satın alma işlemidir. Bu teknikte, alıcı aslında fiziksel olarak var olmayan bir gayrimenkulü, ileride tamamlanacağı taahhüdüyle satın alır. Bu süreç, geleneksel bir toprak ev inşa etmekten çok daha farklı ve karmaşık dinamikler içerir. Müteahhit firma, projeyi hayata geçirebilmek adına gereksinim duyduğu finansmanı, bu erken satışlardan elde ettiği gelirle karşılamayı amaçlar. Alıcılar da, proje tamamlandığı zaman sahip olacakları evin değerinin, ödedikleri tutardan çok daha yüksek olacağı talebiyle bu yatırımı yaparlar.

Bu süreç, bir nevi geleceğe yatırım yapmaktır. İnşaatın ilerlemesiyle beraber konutun değerli kademeli olarak artar. Temelden, kaba inşaattan ya da ince işler aşamasından alım yapılmasına göre fiyatlar farklılık gösterebilir. Bu sebeple, topraktan eve girmek, projenin en başında, yani en düşük fiyat düzeyindeyken yatırım yaparak maksimum kazancı hedeflemek anlamına gelir.

Topraktan Ev Almanın Avantajları

Topraktan ev almak kararını ideal kılan pek çok önemli ayrıcalık bulunur. Bu ayrıcalıklar hem bütçeniz hem de hayat stiliniz için önemli avantajlar sunabilir:

1. Fiyat Avantajı ve Yüksek Kar Kapasitesi: En büyük ve en bilinen avantaj budur. Müteahhitler, inşaat maliyetlerini karşılamak ve nakit akışı sağlamak adına lansman döneminde ve inşaatın ilk aşamalarında daireleri, tamamlanmış şekline göre çok daha ekonomik fiyatlarla satışa sunarlar. Topraktan ev almak fiyatları ile bitmiş bir evin fiyatı arasında %20 ile %50’ye varan farklar olabilir. İnşaat tamamlandığı zaman ve yaşam başlandığı zaman, dairenin değeri önemli miktarda artar. Bu durum, topraktan ev almak eylemini karlı bir yatırım aracına dönüştürür.
2. Özelleştirme ve Tercih Özgürlüğü: Projenin erken bir adımında dahil olmak, sizlere hayalinizdeki evi tasarlama avantajı sunar. Kat planında küçük değişiklikler yapmak, duvar renklerini seçmek, mutfak dolaplarını, banyo seramiklerini, parkeleri ve diğer iç dekorasyon malzemelerini kendi tarzınıza göre belirlemek gibi olanaklara sahip olabilirsiniz. Hatta balkonunuzun peyzajını planlarken evde kaktüs toprağı yapımı gibi ayrıntıları dahi düşünebilirsiniz. Bitmiş bir evde bu tarz farklılıklar ilave maliyet ve vakit gerektirirken, topraktan ev almak sürecinde bu tercihler standart olarak sunulabilir.
3. Sıfır ve Modern Bir Konuta Sahip Olmak: Satın alacağınız ev, en son inşaat teknolojileri ve yönetmeliklerine uygun olarak yapılmış, hiç kullanılmamış, “sıfır” bir gayrimenkul olacaktır. Bu, eski binalarda karşılaşılabilecek tesisat, yalıtım ya da yapısal problemlerle uğraşmak zorunda kalmayacağınız anlamına gelir. Aynı zamanda yeni projeler çoğunlukla sosyal olanaklar (yüzme havuzu, spor salonu, çocuk oyun alanı vb.) bakımından daha zengindir.
4. Ödeme İmkanları: Müteahhit firmalar, lansman döneminde alıcıları çekmek adına çoğunlukla esnek ödeme planları, kendi bünyelerinde taksitlendirme ya da anlaşmalı bankalar vasıtasıyla daha uygun kredi şartları sunabilirler. Peşinatta indirimler ya da uzun vadelere yayılan ara ödemeler gibi alternatifler, bütçenizi yormadan ev sahibi olmanızı pratikleştirebilir.

Topraktan veya Temelden Ev Alırken Karşılaşılabilecek Olası Sorunlar

Ayrıcalıkları ne kadar çekici olsa da, topraktan ev almak ciddi tehlikeler de içerir. Bu tehlikelerin farkında olmak ve bunlara karşı tedbir almak kritik önem taşır. Aksi takdirde, süreç bir kabusa dönebilir ve kendinizi devamlı rüya evin içinde toprak görmek gibi endişeli düşüncelerle bulabilirsiniz.

• İnşaatın Hiç Başlamaması ya da Yarım Kalması: En büyük risk, müteahhidin finansal dara girmesi, iflas etmesi ya da başka sebeplerle projeyi bitirememesidir. Bu durumda alıcılar, ödedikleri parayı geri almakta büyük zorluk yaşayabilir ve senelerce sürecek hukuki mücadelelerle karşı karşıya kalabilirler.
• Teslimatta Gecikmeler: Sözleşmede belirtilen teslim tarihinde evin bitirilememesi sıklıkla karşılaşılan bir problemdir. Bu gecikmeler, kirada oturan ya da taşınma planı yapan alıcılar için ciddi mali ve manevi kayıplara sebep olabilir.
• Kalite ve Proje Uyuşmazlıkları: Tamamlanan evin, sizlere gösterilen maket ya da projede vaat edilen kalitede olmaması, daha ucuz ya da farklı malzemeler kullanılması bir başka önemli tehlikedir. Metrekarelerin daha küçük olması, vaat edilen sosyal olanakların yapılmaması gibi durumlar da hayal kırıklığı oluşturabilir. Hatta bazen o kadar temel problemler olabilir ki, kalitesiz işçilikten dolayı evde toprak piresi gibi haşere problemleri dahi ortaya çıkabilir.
• Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınamaması: İnşaatın projeye uygun olmaması ya da eksik yapılması halinde, belediyeden iskan ruhsatı alınamaz. İskanı olmayan bir konutta yasal olarak oturulamaz, elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikler resmi olarak yapılamaz ve kat mülkiyeti tapusu alınamaz. Bu durum, dairenin değerini ciddi biçimde düşürür ve satılmasını neredeyse imkansız bir hale getirir. Bazen evde toprak bulmak gibi saçma durumlar, aslından binanın temelden sorunlu olduğunun bir işareti olabilir ve bu durumun ne anlama geldiğini sorgulatır: evde toprak bulmak ne anlama gelir diye düşünmek, aslında daha büyük problemlerin habercisidir.
• Hukuki Problemler: Arsa sahibi ile müteahhit arasında uyuşmazlıklar, arsanın üzerinde yer alan ipotekler ya da hacizler gibi hukuki sorunlar, direkt alıcıyı etkileyebilir ve projenin kilitlenmesine sebep olabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Topraktan ev almak isteyen bir alıcının muhakkak anlaması gereken en önemli hukuki metinlerden bir tanesi “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”dir (veya Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi). Bu sözleşme, projenin temelini meydana getirir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, sahip olduğu arsanın belli bir payını müteahhide devretmeyi, müteahhidin de bunun karşılığında o arsa üzerine belli özelliklerde ve sürede bir bina inşa edip, anlaşılan sayıda bağımsız kısmı arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir.

Siz bir alıcı olarak dairenizi müteahhitten satın alırsınız. Fakat müteahhit, bu daireleri satma hakkını, arsa sahibi ile yaptığı bu sözleşme ile kazanır. Eğer müteahhit, arsa sahibine karşı olan sorumluluklarını yerine getirmezse, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda, müteahhitten daire satın alan sizler gibi üçüncü kişilerin hakları da tehlikeye girer. Bundan dolayı, kendi yapacağınız satış sözleşmesi kadar, projenin ana sözleşmesi olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de incelenmesi ciddi öneme sahiptir. Bu hususta daha ayrıntılı bilgi için sayfamızda yer alan ilgili hukuki makalelerimizi de inceleyebilirsiniz.

Topraktan veya Temelden Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Riskleri anladıktan sonra, şimdi bu riskleri yönetmek ve emniyetli bir biçimde topraktan ev almak için atmanız gereken adımları geçebiliriz. Bu aşamada bir dedektif titizliği ve bir hukukçu öngörüsüyle hareket etmelisiniz. Unutmayın ki modern bir konut projesi, basit bir toprak ev yapımı sürecinden çok daha fazla teknik ve hukuki ayrıntı içerir.

Gayrimenkul Avukatı ile Görüşülmeli ve Hukuki Danışma Hizmeti Temin Edilmeli

Bu, atmanız gereken en önemli adımdır. Topraktan ev almak, basit bir alım satım değildir; karmaşık hukuki süreçleri kapsar. Gayrimenkul Hukuku alanında profesyonel bir avukat;

• Sizlere sunulan “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesini inceler, aleyhinize olabilecek maddeleri tespit eder ve lehinize düzenlemeler yapılmasını sağlar.
• Projenin temelini meydana getiren “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini talep eder ve inceler.
• Belediyeden projenin imar durumunu, ruhsatını ve herhangi bir problemi olup olmadığını kontrol eder. Bu adımda sanki bir evde toprak analizi nasıl yapılır diye merak eder gibi, projenin temelinin dayanıklılığını belgeler üzerinden analiz eder.
• Tapu sicil müdürlüğünden arsanın üzerinde ipotek, haciz, şerh gibi bir sınırlama olup olmadığını araştırır.
• Sizleri bütün süreç boyunca doğru yönlendirerek haklarınızı koruma altına alır. Avukata ödeyeceğiniz danışmanlık fiyatı, olası bir mağduriyette kaybedeceğiniz paranın yanında bir hiç kalacaktır.

Müteahhit Kişi veya Firma Hakkında Bilgi Edinilmeli

Sözleşme yapacağınız müteahhit, hayallerinizin mimarı ya da kabusunuzun nedeni olabilir. Bu stresli süreçte insanlar bazen rüyada eski toprak ev görmek gibi nostaljik ve güven veren hayallere sığınır, fakat gerçek dünyada somut verilerle hareket etmek zorunludur.

• Geçmiş Projeleri: Firmanın daha önce bitirdiği projeleri ziyaret edin. Malzeme kalitesini, işçiliğini ve projenin genel halini yerinde görün.
• Referanslar: O projelerde oturan kişilerle konuşun. Evlerini zamanında teslim alıp almadıklarını, iskan problemi yaşayıp yaşamadıklarını, müteahhidi satışın ardından desteğini sorun.
• Finansal Durum: Şirketin mali yapısını araştırın. Ticaret Odası kayıtlarına bakın. Hakkında açılan davalar ya da icra takipleri olup olmadığını kontrol edin.
• Teknik Donanım: Müteahhidin Yapı Müteahhidi Yetki Belgesi numarasını ve grubunu sorgulayın.

Sözleşme Şekil Şartlarının Yerine Getirilmesine Özen Gösterilmeli

Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun gereği, taşınmaz mülkiyetinin devrini hedefleyen sözleşmelerin resmi bir şekilde yapılması zorunludur. Bu, topraktan ev almak için yapacağınız sözleşmenin adı yazılı (kendi aranızda imzaladığını) bir kâğıt parçası olamayacağı manasına gelir.

Doğru Teknik: Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi yapar. Bu sözleşme noter huzurunda yapılır. Noterde yapılan bu sözleşme, tarafları bağlayıcıdır ve müteahhidin evi sizlere satmayı taahhüt ettiğinin resmi bir belgesidir. Bu sözleşmeyi tapu kütüğüne şerh ettirmeniz, hakkınızı arsa sahibi de dahil olmak üzere bütün üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmenizi sağlar. Bu şerh, 5 sene boyunca geçerlidir ve sizlere çok güçlü bir hukuki koruma kalkanı sağlar.

Müteahhit ile Arsa Sahipleri Arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İncelenmeli

Yukarıda da belirttiğimiz üzere, bu ana sözleşme sizlerin de kaderini belirler. Avukatınızla beraber bu sözleşmede şu hususları kontrol etmeniz gerekir:

• Müteahhide ve arsa sahibine düşen dairelerin paylaşımı doğru bir şekilde yapılmış mı?
• İnşaata başlama ve bitirme tarihleri net olarak belirtilmiş mi? Gecikme durumunda müteahhide uygulanacak cezai koşullar (kira tazminatı gibi) var mı?
• Projenin teknik şartnamesi (kullanılacak malzemelerin marka ve modeline kadar ayrıntılı listesi) sözleşme ekinde yer alıyor mu? Bu listede, beklenmedik problemlere karşı çözümlerin, örneğin diyatomlu toprak evde nasıl kullanılır gibi alakasız bir konun değil, yalnızca inşaat malzemelerinin yer aldığından emin olun.
• İskan ruhsatı alma yükümlülüğü kime ait?

Mümkünse İpotek vb. Teminat Alınmalıdır

Ödediğiniz paranın güvence altına alınması için en başarılı yollardan bir tanesi teminat almaktır. Müteahhitten, ödediğiniz bedel karşılığında, sizlere satmayı vaat ettiği dairenin arsa payı üzerine ya da müteahhidin başka bir mülkü üzerine sizlerin lehinize ipotek tesis etmesini talep edebilirsiniz. Proje yarım kalırsa, bu ipotek sayesinde alacağınızı tahsil etme olanağını olur. Banka teminat mektubu da bir diğer güçlü güvende tekniğidir.

Topraktan Tapu Alınır Mı?

Bu soru, alıcıların aklını en fazla karıştıran konulardan bir tanesidir. Yanıtı netleştirelim: Topraktan ev almak süresinin en başında, henüz ortada bir daire yokken, o daireye ait bağımsız bir kat mülkiyeti tapusu alamazsınız. Tapu süreci aşamalı olarak devam eder:

1. Arsa Payı Tapusu: En yaygın ve güvenli başlangıç tekniğidir. Müteahhit, kat karşılığı sözleşmesi kapsamında kendisine düşün arsa paylarından, sizlere sattığı daireye denk gelen payı tapuda sizlere devreder. Bu sayede projenin inşa edildiği ana arsanın bir hissedarı olursunuz. Elinizde somut bir tapu olur.
2. Kat İrtifakı Tapusu: Proje belediye tarafından onaylandıktan ve ruhsat alındıktan sonra, arsa üzerinde kat irtifakı kurulur. Bu işlemle beraber, arsa üzerindeki hangi payın, projedeki hangi numaralı daireye ait olduğu resmi olarak belirlenir. Arsa payı tapunuz, kat irtifaklı tapuya dönüşür. Bu, hukuki olarak daha garanti bir adımdır.
3. Kat Mülkiyeti Tapusu: İnşaat tamamen bittikten ve belediyeden iskan alındıktan sonra, kat irtifakı tapusu, nihai tapu olan kat mülkiyeti tapusuna çevrilir. Bu tapu, o dairenin bütün yasal gereklilikleri yerine getirdiğini ve üzerindeki mülkiyet hakkınızın tam ve eksiksiz olduğunu gösterir.

Tapuda Satış için Gerekli Evraklar Nelerdir?

Sıkça Sorulan Sorular

Topraktan ev almak güvenli mi?

Eğer yukarıda sayılan bütün aşamaları (profesyonel avukat desteği, müteahhit araştırması, noter sözleşmesi, tapuya şerh, teminat alma gibi) eksiksiz bir biçimde uygularsanız, riskleri büyük oranda azaltarak güvenli bir yatırım yapabilirsiniz. Fakat herhangi bir önlem almadan, yalnızca vaatlere inanarak yapılan bir topraktan ev almak işlemi son derece risklidir ve kesinlikle emniyetli değildir.

Topraktan alınan bir ev ne kadar sürede teslim edilir?

Teslim süresi projenin boyutuna ve olanaklarına göre farklılık gösterir. Çoğunlukla bu süre 18 ile 36 ay arasında değişmektedir. En önemli unsur, net bir teslim tarihinin ve gecikme durumunda uygulanacak cezai koşulların (örneğin aylık kira bedeli tazminatı) noter sözleşmesinde açık bir şekilde belirtilmesi gerekir.

Topraktan ev alırken kredi kullanılabilir mi?

Çoğunlukla bankalar, henüz inşaatı başlamamış ya da çok erken aşamadaki projelere konut kredisi vermezler. Kredi onayı için çoğunlukla inşaatın belli bir düzeye gelmesi (%70-%80 tamamlanma) ve en azından kat irtifakı tapusunun çıkmış olması beklenir. Fakat bazı büyük inşaat şirketlerinin bankalarla özel anlaşmaları olabilir. Bu durumda, projeye özel olarak daha erken aşamalarda kredi kullanma olanağı sunabilir.

Topraktan ev almak mı, bitmiş ev almak mı daha avantajlıdır?

Bu tamamen sizlerin önceliğine ve risk toleransınıza göre değişiklik gösterir. Topraktan ev almak, düşük maliyet, yüksek kar potansiyeli, özelleştirme olanağı sunar fakat yüksek risk ve bekleme süresi içerir. Yatırımcılar ve sabırlı alıcılar için daha uygundur. Bitmiş ev almak ise gördüğünüz evi alırsınız, risk neredeyse sıfırdır ve hemen taşınabilirsiniz. Fakat daha pahalıdır ve özelleştirme olanağı kısıtlıdır. Güvenliğe ve hıza önem verenler için uygundur.

Hangi bölgelerde topraktan ev almak daha kârlıdır?

Karlılık potansiyeli yüksek olan bölgeler çoğunlukla gelişim ve dönüşüm içinde olan yerlerdir. Yeni metro hatlarının, otoyolların, hastanelerin, üniversitelerin ya da büyük alışveriş merkezlerinin yapıldığı bölgeler hızlıca değerlenir. Bazen bölgenin potansiyelini yeni açılan bir toprak müzik evi gibi sosyal alanlar dahi işaret edebilir. Bunun yanı sıra eski yapıların yıkılıp yerine modern konutların yapıldığı kentsel dönüşüm bölgeleri, prim potansiyeli en yüksek alanlardır. Büyük şehirleri etrafında kurulan yeni ve planlı yerleşim alanları, başlangıçta uygun fiyatlı olup zamanla ciddi değer artışı yaşayabilir. Örneğin, Ankara topraktan ev almak için Çankaya’nın yeni gelişen kısımları, İncek, Yaşamkent, Bağlıca gibi bölgeler geçmişte ve günümüzde yatırımcısına önemli avantajlar sunmuştur.

Sonuç olarak, topraktan ev almak; doğru araştırma, profesyonel hukuki destek ve sağlam bir sözleşme ile yapıldığı zaman, hayalinizdeki eve daha uygun şartlarla sahip olmanızı sağlayacak akıllıca bir yatırım olabilir. Fakat bu yola çıkarken aceleci davranmak, “Bu fırsat kaçmaz!” Diyerek araştırmayı es geçmek, sizleri hayallerinize değil, büyük bir hayat kırıklığına götürebilir.