Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunduğunu gösteren tapu türüdür. Bu tapuda, taşınmazın belirli bir kısmı değil, tamamı üzerindeki pay oranı belirtilir. Yani hissedarlar, gayrimenkulün fiziki olarak hangi bölümüne sahip olduklarını değil, toplam mülkiyet içindeki hisse oranlarını bilirler.

Bir hisseli tapu örneği vermek gerekirse, örneğin, bir arsa üzerinde üç kişinin hissesi varsa tapuda “Ali %40, Ayşe %30, Mehmet %30” gibi oranlar yer alır. Bu durumda herkes tüm arsanın sahibi sayılır, ancak payları oranında söz hakkına sahiptir.

Hisseli tapu satılır mı sorusu, tapu sahiplerinin en çok sorduğu sorulardan biridir.

Hisseli tapuda sınırlar net çizilmediği için, kimin nerede oturduğu ya da hangi bölümü kullandığı resmi olarak belirlenmemiştir. Bu yüzden kullanımda ya da satışta bazı anlaşmazlıklar yaşanabilir. Hisseli tapu, miras yoluyla, satın alma ya da ortak yatırım gibi yollarla edinilebilir.

Bu rehberde sizler için hisseli tapu ne demek ve buna benzer, yatırımcıların ve alıcıların en çok sorduğu soruları ve cevaplarını derledik.

Hisseli Tapu Nasıl Alınır ve Satılır?

Hisseli tapular, bir taşınmazın birden fazla kişi arasında paylaştırıldığı özel bir tapu türüdür. Peki ya hisseli tapu nasıl alınır? Bu tapuya sahip olmak için genellikle üç yol vardır: miras yoluyla, satış yoluyla ya da ortak yatırım yoluyla. Eğer hisseli bir tapuya ortak olmak istiyorsanız, bu tapuyu doğrudan tapu müdürlüğü üzerinden devralmanız gerekir. Alım işlemi, klasik bir tapu alım sürecine benzer; fakat burada taşınmazın sadece bir kısmı devredilir.

Hisseli tapu satışı da bireysel bir satış işleminden farklı değildir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli konu, satışın diğer hissedarlara bildirilmesidir. Hisseli tapuda “şufa hakkı” yani ön alım hakkı devreye girer. Bu hak, diğer hissedarlara satılan hisseleri öncelikli olarak alma fırsatı tanır.

Hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim diye soruyorsanız, evet, hisseli bir tapuda kendi hissenizi satabilirsiniz; fakat diğer hissedarların habersiz satışa itiraz etme hakkı vardır.

Satış işlemleri Tapu ve Kadastro Müdürlüğü üzerinden gerçekleştirilir. Alıcı ve satıcı, tapu devri için birlikte başvuruda bulunmalı ve gerekli evrakları ibraz etmelidir. Yani hisseli tapuda habersiz satış, beraberinde bazı problemleri de getirebilir.

Hisseli Tapu Devri İçin Gerekli Evraklar

Ankara hisseli tapu devri yaparken sıradan bir tapu satışı gibi düşünmemek gerekir. Çünkü bu işlemde birden fazla malik olduğu için işin içine daha fazla belge, daha fazla kontrol girer. Tapu devri sırasında Tapu Müdürlüğü sizden şu evrakları ister:

Tarafların kimlik belgeleri (Nüfus cüzdanı, pasaport ya da kimlik kartı)

Satışa konu taşınmazın tapu senedi (veya ada/parsel bilgileri)

Güncel rayiç bedel belgesi (belediyeden alınır)

Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi (eğer arsa değilse)

Taraflar arasında yapılan satış sözleşmesi (zorunlu değil ama önerilir)

Ayrıca taraflardan biri tüzel kişilikse, şirket evrakları ve yetki belgeleri de gerekir. Tapu işlemleri sırasında noter onaylı bir vekaletname ile de işlem yapılabilir.

Hisseli Tapu Devri Masrafları

Hisseli tapunun satışı veya devri, ya da hisseli tapu ayırma masrafı bazı yatırımcılar için kafa karıştırıcı olabilir. Bu işlemler sırasında bazı yasal masraflar ödenmesi gerekir. Bu masraflar genel olarak şunlardır:

Tapu harcı: Satış bedelinin %4’ü oranında alınır. Bu tutar, alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya bölünebilir; ancak uygulamada genellikle alıcı öder.

Döner sermaye bedeli: 2025 itibariyle yaklaşık 500-1000 TL arasında değişir.

Belediye rayiç bedeli alınırken ödenen belge ücreti

Vekaletname masrafı (eğer vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa)

Noter masrafları (satış sözleşmesi noterde yapılacaksa)

Bu masraflar tapunun hisse oranına göre hesaplanır. Yani 100 metrekarelik bir tapunun %25 hissesini alıyorsanız, ödenecek tapu harcı da bu oran üzerinden belirlenir.

Ancak hepsi bu değildir. Eğer tapu hisseli ve devri karmaşıksa, avukatlık ücreti, muvafakatname masrafı, noter onay bedelleri ve bazen ekspertiz raporu da gerekebilir. Özellikle bankadan kredi kullanarak alım yapılacaksa, bu ek maliyetler devreye girer.

Hisseli tapularda yapılan satışlar sonrasında, diğer hissedarların şufa hakkı kullanarak dava açma ihtimali varsa, bu da ileride hukuki masraf anlamına gelir. O yüzden tapu devri kolaymış gibi görünse de maliyetler dosya dosya üstüne binebilir. Bu gibi durumlara engel olmak için hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir sorusunu en başta sormakta fayda vardır.

Hisseli Tapu Satışına İtiraz

Hisseli tapu nasıl satılır diye düşünürken en çok karşılaşılan sorunlardan biri, diğer hissedarların habersiz satışa itiraz etmesidir. Türk Medeni Kanunu’na göre hisseli bir taşınmazda herhangi bir hissedar, kendi hissesini üçüncü bir kişiye satmak istediğinde diğer hissedarlara bildirmekle yükümlüdür. Aksi takdirde, satıştan haberdar olmayan hissedarlar “şufa hakkı”nı kullanarak mahkemeye başvurabilir.

Şufa hakkı (ön alım hakkı), hisse satışı gerçekleştikten sonra 3 ay içerisinde ve her durumda en geç 2 yıl içinde kullanılabilir. Mahkemeye başvuran hissedar, satılan payı aynı şartlarla kendi üzerine alabilir. Bu nedenle hisseli tapuda satış yaparken, noter kanalıyla diğer hissedarlara yazılı bildirim yapmak ve imzalı muvafakat almak en güvenli yöntemdir.

Eğer hissedarlar arasında uyuşmazlık çıkarsa ve hisse paylaşımı yapılamazsa, izale-i şüyu davası (ortaklığın giderilmesi) açılarak tapunun mahkeme kararıyla bölünmesi ya da satışı sağlanabilir.

Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır/Bölünür?

Hisseli tapuda kullanım hakkı, birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde belirli oranlarda hak sahibi olduğu durumları ifade eder. Yani tapu tek bir taşınmazı gösterir ama o taşınmazda birden fazla “malik” bulunur. Herkesin hissesi, tapuda yüzdelik ya da paylı şekilde belirtilmiştir. Ancak bu hisseler genellikle fiziksel değil, soyut haklardır. Yani senin %25 hissen var ama bu evin salonuna mı denk gelir, çatısına mı, belli değildir. İşte sorun burada başlar.

Peki bu ortaklık nasıl son bulur, hisseli tapu nasıl bölünür? Herkes kendi payını bağımsız hale nasıl getirir?

Hisseli tapunun ayrılması ya da bölünmesi için iki yol vardır: Anlaşmalı bölünme veya mahkeme kararıyla bölünme.

1. Anlaşmalı Bölünme

Tüm hissedarlar uzlaşırsa, taşınmazın bölünmesi teknik olarak mümkünse, bir harita mühendisi ya da şehir plancısı devreye girer. Parsel teknik olarak fiilen bölünebilir durumda ise (örneğin arsa büyükse), imar durumuna bakılır, belediyeden onay alınır ve her hisse fiziksel olarak ayrılır.

Ardından her bölüm için ayrı müstakil tapular çıkarılır. Bu işlem “ifraz” ya da “taksim” olarak da bilinir. Böylece herkesin hissesi, artık kağıt üzerinde değil, somut bir zeminde tanımlanmış olur. Bu en kolay ve sorunsuz yoldur ama herkesin onayı şarttır. Bu hisseli tapu nasıl ayrılır sorusuna iyi bir cevap olabilir.

2. Mahkeme Yoluyla Ayrılma – İzale-i Şüyu Davası

Anlaşma sağlanamıyorsa devreye mahkeme girer. Hissedar, “ben bu ortaklığı istemiyorum” diyerek izale-i şüyu davası açar. Bu dava, taşınmazın ya bölünmesini ya da satılmasını talep eder.

Mahkeme önce bölünebilirliğe bakar:

Eğer teknik olarak bölünebiliyorsa, mahkeme “fiili taksim” kararı verir. Yani taşınmaz bölünür ve her paydaş kendi yerine sahip olur.

Bölünme mümkün değilse, mahkeme taşınmazın açık artırma ile satışına karar verir. Satıştan elde edilen gelir, hisse oranlarına göre dağıtılır.

Bu yöntem genelde tatsızdır çünkü icra yoluyla yapılan satışlar taşınmazın değerinin altında gerçekleşir. Üstelik süreç uzun, zahmetli ve yıpratıcıdır. Ama bazen başka çare kalmaz. Hisseli tapu mahkeme sonuçları genelde bu şekildedir.

Hisseli Tapunun Ayrılmasında İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi)

İzale-i şüyu, kelime anlamıyla “ortaklığın sona erdirilmesi” demektir. Hisseli tapuda hak sahipliği üzerinde, hissedarlar arasında anlaşma sağlanamıyorsa bu yol kullanılır. Genelde miras kalan taşınmazlarda ya da zaman içinde çoğalan hissedarlar arasında ortaya çıkar. “Artık birlikte bu taşınmazı kullanamıyoruz, herkes yoluna gitsin” diyen taraf, mahkemeye başvurur.

Davanın açılması için tüm hissedarların onayı gerekmez. Tek bir hissedar bile bu davayı açabilir.

İzale-i şüyu davasında mahkeme şu adımları izler:

Bölünme mümkün mü? Teknik bilirkişi raporlarıyla taşınmaz incelenir.

Eğer mümkünse: Herkesin payı fiziksel olarak belirlenir, tapular ayrılır.

Eğer mümkün değilse: Taşınmaz açık artırmayla satışa çıkarılır. Satıştan elde edilen para, hisselere göre paylaştırılır.

Bazı durumlarda hissedarların biri, taşınmazı diğerlerinden satın alabilir. Mahkeme bu teklifleri değerlendirir.

Peki ya hisseli tapunun icra satışı diğer hissedarların durumu ne olur?

Bir hissedar borcunu ödemezse, onun hissesi icra yoluyla satışa çıkarılabilir. Ancak sadece borçlu olan kişinin hissesi satılır, diğer hissedarların tapudaki payı bu satıştan hiç etkilenmez. Yeni alıcı sadece o payın sahibi olur.

Ama diğer hissedarların şufa hakkı (ön alım hakkı) doğar. Yani, icradan o hisseyi bir başkası alırsa, hissedarlar aynı bedelle geri almak için dava açabilir.

Hisseli tapu nasıl ayrılır diye düşünürken dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Bu dava, kişisel çatışmaların hukuki alana taşınmasıdır. Dolayısıyla hem duygusal hem ekonomik olarak yıpratıcı olabilir. Ancak hisseli tapuda kördüğüm olmuş ilişkilerde bazen tek çıkar yoldur.

Hisseli Tapunun Riskleri ve Avantajları

Hisseli tapu, teoride ortak mülkiyet gibi görünse de pratikte problemlerin, engellerin ve krizlerin tapusudur. Elbette her durum için geçerli değil ama Türkiye’de hisseli tapu denince genellikle şu problemler akla gelir:

Riskleri:

Habersiz satış: Bir hissedar, payını hiç tanımadığın birine satabilir. Bir sabah kalkarsın, ortak olarak elinde çayla gelen biri bahçede çiçek ekiyordur.

Şufa (ön alım) hakkı: Tapuda hisse devri yapıldığında diğer hissedarlar, alıcının önünü kesebilir. Satış iptal olur, dava açılır, zaman ve para kaybedilir.

Doğalgaz, su, elektrik bağlatma zorluğu: Hisseli tapuda doğalgaz aboneliği ve birçok altyapı hizmeti için tüm hissedarların izni gerekir. Tek başına doğalgaz aboneliği açtırmak neredeyse imkânsızdır.

Bankadan kredi alamama: Bankalar genellikle hisseli tapuya konut kredisi vermez. Verirse de oran düşüktür, şartları ağırdır.

Kullanım kargaşası: Kim nereye girecek? Kim nereyi kullanacak? Araba nereye park edecek? Sürekli anlaşmazlık çıkabilir.

Miras bölüşümü kabusu: Bir tapu, 5 kardeşe miras kalır. Sonra onların çocuklarına geçer. Bir bakarsınız 17 kişi ortak olmuş. Bu durum hisseli tapu miras paylaşımı sürecini kabus haline getirebilir.

Avantajları:

Daha ucuzdur: Müstakil tapulu bir mülke göre hisseli tapu fiyatı çok daha düşüktür.

Yatırım imkanı sunar: Özellikle değer kazanması beklenen bölgelerde, bir hisseli arsa almak gelecekte kazanç sağlayabilir.

Giriş maliyeti düşüktür: Kısıtlı bütçeyle taşınmaz sahibi olmanın yollarından biridir.

Kooperatif girişleri için çözüm olabilir: Henüz yapılaşma başlamamış bir projeye düşük maliyetle dahil olmayı sağlayabilir.

Kooperatif hisseli tapu, henüz bireysel tapuya dönüşmemiş bir yapıdır. Yani siz aslında bir dairenin değil, bir kooperatifin ortaklarından birinin tapusunu alırsınız.

Bu tapu, kat irtifakı ya da kat mülkiyetine dönüşmeden ev kredisi çekemezsin, evin hukuki güvencesi zayıftır. Dairenin kendisi değil, yapının içindeki hissedir. Dönüştürülmedikçe risklidir.

Peki hisseli tapuda hissesi fazla olursa ne olur?

Bir kişinin hissesi fazla ise, arsanın veya yapının daha büyük kısmı üzerinde söz hakkı olur. Kararlarda (örneğin satış, bölme, yapı yapma) oy hakkı hissesi oranında sayılır. Yani %70 hissesi olan biri, %30’luk iki kişiyi rahatça geçebilir.

Ama bu, mülkiyeti tekeline almaz. Diğer hissedarların hakları hâlâ vardır, onların rızası olmadan keyfi değişiklik yapamaz.

Tüm bunlara bağlı olarak, hisseli tapu alınır mı? Evet, alınabilir ama önce “bu tapuda kimlerle ortak olacağım, bu insanlar sağlıklı kararlar alabilir mi, bana sorun çıkarırlar mı?” diye düşünmek gerekir. Ve en önemlisi: Hukuki destek alınmadan hisseli tapuya girilmez. Çünkü bir gün işler sarpa sararsa, çıkış kapısı mahkemedir ve orası da öyle kolay bir yol değildir.

Hisseli Tapu Üzerine Ev Yapılır mı?

Hisseli tapu sahipleri dikkat. Hisseli tapuya sahip bir arsanın üzerine ev yapmak, teoride mümkün olsa da uygulamada birçok engelle karşılaşabilirsiniz. Çünkü bu tapu, bir taşınmazın tek sahibi olmadığınız, bir ortaklık sistemine tabi olduğunuz anlamına gelir. Yani sizin inşaata başlamanız, diğer hissedarların da rızasını gerektirir.

Yasal Durum Nedir?

Eğer hisseli arsa üzerine bir yapı inşa etmek istiyorsanız, bunun için belediyeden inşaat ruhsatı alman gerekir. Fakat belediyeler, hisseli tapularda inşaat izni verirken tüm hissedarların noter onaylı muvafakatnamesini talep eder. Yani herkesin açık rızası şart.

Aksi hâlde ne olur? Kaçak yapı statüsünde değerlendirilir. İmar affı gibi dönemsel fırsatlar yoksa, bu yapı yıkım kararı ile karşı karşıya kalabilir.

Uygulamada Ne Gibi Sorunlar Çıkar?

Hissedarların biri itiraz ederse, yapı ruhsatı alamazsınız. Çivi çakamazsınız.

İnşaat için yaptığınız yatırım hukuken güvencesiz olur.

Eğer ev yaparsanız, diğer hissedarlar sizin üzerine geldiğiniz yeri “işgal” ettiğini iddia edebilir. Bu da kira tazminatı davası demektir.

Yapıyı satmak isterseniz, tapuda bağımsız bir kayıt olmayacağı için krediyle satış neredeyse imkânsız olacaktır.

Çözüm Ne?

Hisseli tapuya ev yapmak istiyorsanız, önce şunları sağlamalısınız:

Tüm hissedarlarla anlaşın, noter onaylı muvafakatname alın.

Teknik olarak parsel bölünebiliyorsa, ifraz işlemi ile her hissenin sınırlarını ayırın.

Herkese müstakil tapu çıkarın.

Ardından yapı ruhsatına başvurun.

Yoksa yaptığınız ev sizin değil, ortaklığın evi olur. Yani yarın biri gelip “ben bu evde oturacağım” derse, “yok ben yaptım” demeniz sizi kurtarmaz. Bu nedenle bu işlemlerden önce hisseli tapu nasıl müstakil tapuya çevrilir sorusunun cevabını bilmenizde büyük fayda vardır. Sizde hisseli tapunuzun çözümü için hemen bizim ile iletişim kurun.

Hisseli Tapu ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Hisseli tapu, Türkiye’de her sokakta, her mahallede karşımıza çıkan ama kimsenin tam olarak anlamadığı bir konu. İşte kafayı karıştıran sorular ve net, gerçek cevapları:

Hisseli tapu krediye uygun mu?

Genellikle hayır. Bankalar, hisseli tapuları riskli görür. Çünkü üzerinde başka kişilerin de hakkı vardır. Kredi verirken ipotek koymak ister ama diğer hissedarların rızası gerekir. Eğer tapu hisseli ise ve müstakil olarak belirlenmemişse, konut kredisi çıkma ihtimali çok düşüktür. Ancak tapudaki hissen müstakil bir alanı temsil ediyorsa (örneğin kat irtifakı varsa) ve tüm hissedarlar onay verirse, o zaman ihtimal artar.

Tapuda hisse bölünmesi nasıl yapılır?

Bunun adı teknik olarak ifraz işlemidir. Tapu üzerindeki ortaklık, teknik bir planla bölünür. Belediyeden ve kadastrodan onay alınır, arsa ya da arazi parçalara ayrılır. Her hisse somut bir zemine oturtulursa, müstakil tapular çıkar. Bu işlem için tüm hissedarların onayı şarttır. Mahkemeyle de yapılabilir ama süreç uzar.