Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı Hakları Nelerdir?

Türkiye’de pek çok insan için bir hayat gerçeği olan kiralık evlerde oturmak hem ev sahipleri hem de kiracılar için farklı hak ve sorumlulukları beraberinde getirir. Özellikle son dönemlerde yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik, “kiracının hakları” konusunu her zamankinden daha önemli bir hale getirmiştir. Kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişki, esas olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenir.  Kiracılık ilişkisi, kiracı ev sahibi hakları ve sorumlulukları üzerine kuruludur.

Bu kanun, kiracıyı çoğunlukla “zayıf taraf” olarak kabul eder ve onu korumaya yönelik pek çok hükmü kapsar. Bu rehber, kiracı hakları 2025 yılı itibariyle neleri kapsar, ev sahibi evi sattığı zaman, kira artışlarında ya da sözleşme süresi dolduğunda kiracının hakları nelerdir gibi pek çok önemli sorunun cevabını ayrıntılı bir şekilde ele alır. Bilinçli bir kiracı olmak, olası anlaşmazlıkların önüne geçmenin ve huzurlu bir kiracılık süreci geçirmenin ilk adımıdır. Bu rehber genel bir ev sahibi kiracı hakları çerçevesi izler.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Kiracıların en büyük endişelerinden bir tanesi, oturdukları evin satılması halinde ne olacağıdır. Pek çok kiracı, evin satılmasının kira sözleşmesini otomatik olarak sonlandırdığını ve hemen evden çıkmaları gerektiğini düşünür. Ev satılınca kiracı hakları konusunda bilgi sahibi olmak bu endişeyi giderir. Fakat durum hiç de öyle değildir. Oturduğu ev satılan kiracının hakları kanunla garanti altına alınmıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310.maddesi bu durumu “Kiralananın el değiştirmesi” başlığı altında net bir biçimde düzenler. Bu maddeye göre, kira sözleşmesi, mülkün satılmasıyla sona ermez. Kira sözleşmesi, bütün hak ve borçlarıyla beraber yeni ev sahibine, yani yeni malike devredilir. Özetle, eski ev sahibiniz kimse, yeni ev sahibiniz de o olur. Ev sahibi değişen kiracı hakları eski sözleşme şartlarıyla devam eder. Bu ilke, kiracını barınma hakkının devamlılığını sağlar ve onu mülk sahibinin keyifli tasarruflarından korur. Ev satıldığında kiracı hakları devam ettiği için kiracı hemen evden çıkmak zorunda değildir.

Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi adına belli koşulların oluşması gerekir. Yeni ev sahibinin önünde iki temel yol vardır. Bu yollar ise genel hatlarıyla şu şekilde sıralanabilir:

• İhtiyaç Sebebiyle Tahliye: Yeni malik, satın aldığı konutun kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla sorumlu olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu varsa, tahliye talebinde bulunabilir. Fakat bu süreç keyfi değildir. Yeni malik, evi satın aldığı tarih itibariye 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirimi yaptıktan sonra, hemen sava açamaz. Satın alma tarihinden itibaren altı ay geçmesini bekledikten sonra “gereksinim sebebiyle tahliye davası” açabilir. Mahkeme, gereksinimin samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir. Ev sahibi evi satarsa kiracı hakları kapsamında bu süreç, kiracıya yeni bir yer bulması için uygun bir süre tanır.
• Kira Sözleşmesi Sonunda Tahliye: Yeni malik, gereksinim sebebiyle tahliye yoluna başvurmak istemezse, mevcut kira sözleşmesinin bitimini bekler. Sözleşme süresi bittikten sonraki bir ay içerisinde tahliye davası açarak sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.

Özetle, satılan evde kiracı hakları devam eder ve yeni malik ben evi aldım, hemen çık diyemez. Yasal standartlara uymak zorundadır.

Yeniden Kiralama Yasağı: Ev sahibinin bilmesi gereken önemli bir yaptırım da gereksinim sebebiyle kiracıyı tahliye ettikten sonra, haklı bir neden olmaksızın, o konutu üç yıl süresince eski kiracısından başkasına kiralayamamasıdır. Eğer kiralarsa, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir senelik kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalabilir. Bu, kötü niyetli tahliyeleri engellemeye yönelik önemli bir güvencedir.

Kontratsız/Sözleşmesiz Kiracının Hakları

Toplumda yaygın bir yanılgı da yazılı bir kira kontratı olmadan kiracının hiçbir hakkı olmadığıdır. Kontratsız kiracı hakları da aslında kanunla korunur. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin geçerli olması için yazılı olma koşulu aramaz. Taraflar arasında kira bedeli ve kiralanan şeyin kullanımı konusunda bir anlaşma varsa, sözlü bir kira sözleşmesi kurulmuş sayılır.

Yazılı bir sözleşmenin olmaması, ispat bakımından bazı zorlukla oluşturabilir. Kira başlangıç tarihi, kira bedeli, depozito miktarı gibi konularda anlaşmazlık çıkabilir. Fakat bu tarz durumlarda, kira bedelinin her ay düzenli olarak ödendiğini gösteren ve açıklama bölümünde ilgili ayın kirası olduğu belirtilen banka dekontları en güçlü delildir. Bunun yanı sıra tanık beyanları, hatta taraflar arasındaki WhatsApp gibi mesajlaşma uygulamalarındaki yazışmalar bile delil olarak kullanılabilir.

Sözleşmesiz kiracı, aynı sözleşmesi olan bir kiracı gibi şu temel haklara sahiptir:

• Haklı bir neden olmadan evden çıkarılamaz.
• Kira artışları yasal sınırlara tabidir.
• Ev sahibi, eve izinsiz giremez.
• Depozito iadesi talep edebilir.

Kısaca, yazılı bir kontratın olmaması adına “haksız” duruma düşürme mümkün değildir. Kiracı hakları kanunu, sözlü anlaşmaları da geçerli birer sözleşme olarak kabul eder. Bu nedenle sözleşmesi bulunmayan bir kiracının da sözleşmeye sahip kiracı ile benzer haklara sahip olduğunu belirtmek mümkündür.

Kira Artışında Kiracı Hakları

Kira artışı, ev sahibi ile kiracı arasında en çok yaşanan anlaşmazlık konusudur. Kira artışında kiracı hakları net bir biçimde belirlenmiştir. Ev sahibi, keyfi bir biçimde istediği oranda zam yapamaz. Dolayısıyla bu tür durumlarda kiracı yasal haklarını kullanabilir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut kiralarında kira artış oranı, bir önceki kira yılında açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Taraflar arasında bu oranın altında bir artış kararlaştırılabilir, fakat üzerinde bir oran belirlenemez. Sözleşmede TÜFE’den daha yüksek bir oran yazılmış olsa dahi bu hüküm geçersizdir ve yasal sınır olan TÜFE oranı uygulanır.

Önemli Güncelleme (Temmuz 2025 İtibarıyla): Bilindiği gibi, 2022-2024 yılları içerisinde konut kiracılarını korumak için kira artışlarını %25 ile sınırlayan geçici bir yasal düzenleme vardı ve 2023 kiracı hakları denildiği zaman akla ilk gelen bu konuydu. Fakat bu uygulama 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu sebeple, Temmuz 2025 ve sonrası için yapılacak kira artışlarında tek yasal tavan, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır. Ev sahibiniz %25’ten ya da TÜFE’den daha yüksek bir zam talep ederse, yasal oranda artış yaparak kiranızı ödemeye devam etme hakkınız vardır. Bu durumu ev sahibinize yazılı olarak bildirmeniz ve ödemelerinizi banka kanalıyla “Temmuz 2025 Kira Bedeli” gibi bir açıklama ile yapmanız, olası bir anlaşmazlıkta sizleri korur.

5 Yıllık Kiracı Hakları

Kiralık süresi 5 sene doldurduğunda, ev sahibine yeni bir hak doğar. Bu hak; tahliye hakkı değil, kiranın tekrar belirlenmesini talep etme hakkıdır. 5 yıllık kiracı hakları söz konusu olduğu zaman en önemli fark budur.

Kira sözleşmesinin üzerinden beş sene geçtikten sonra ev sahibi, artık TÜFE artış oranıyla bağlı kalmaksızın, kira tespit davası açabilir. Bu davada mahkeme, kiranın emsal değerlere, yani mülkün bulunduğu yerdeki benzer özellikteki diğer kiralık yerlerin bedellerine göre tekrar belirlenmesini sağlar. Mahkeme karar verirken çeşitli hususları ön planda tutar. Bu hususlar ise şu şekildedir:

• Kiralananın durumu
• Emsal kira bedelleri
• Hakkaniyet ilkesi

gibi etkenleri göz önünde bulundurur. Yeni artış yine de fahiş ve keyfi olmaz, piyasa şartlarına uygun bir düzeye getirilir. 5 yılını dolduran kiracının hakları içerisinde, bu dava sürecinde savunma yapmak ve belirlenen yeni kirayı ödeyerek oturmaya devam etmek vardır. Bu dava, kiracıyı direkt tahliye etme amacı taşımaz.

10 Yıllık Kiracı Hakları

Kiracılık ilişkisinde en önemli dönüm noktalarından bir tanesi 10.yıldır. 10 yıllık kiracı hakları, ev sahibine önemli bir fesih hakkı tanıması bakımından diğerlerinden ayrılır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirsiz süreli hale gelmiş ya da belli süreli olup süresi uzayan kira sözleşmelerinde, uzama süresi 10 yılı bulduğu zaman, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı kazanır. Buradaki “on yıllık uzama süresi” ifadesi kritik öneme sahiptir.

Örneğin, 01.09.2015 tarihinde 1 yıllık bir sözleşme yaptıysanız, sözleşme 01.09.2016’da sona ermiş ve o tarihten itibaren her sene yenilenerek uzamıştır. On yıllık uzama süresi, 01.09.2016’dan başlayarak 01.09.2026’da dolar. Ev sahibi, bu tarihten en az üç ay önce sizlere yazılı bir bildirimde bulunarak, 01.09.2026 tarihinde evi tahliye etmenizi ister. Bu hak 10.uzama yılından sonra her sene kullanılabileceği için, halk arasında 20 yıllık kiracı hakları gibi ifadeler kullanılsa da, temel yasal dayanak 10 yıllık sürenin dolmasıdır.

Ev sahibi bu hakkını kullanmak adına, on sene uzama süresinin bittiği kira yılının sonundan en az üç ay önce kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirim yapıldığı takdirde, kira yılı sonunda sözleşme sona erer ve kiracının evi tahliye etmesi gerekir. Bu, ev sahibinin “ihtiyaç, tekrardan inşa” gibi bir sebep sunmak zorunda olmadığı tek tahliye durumudur. Bu sebeple 10 yıllık kiracının hakları bu hususta zayıflar ve ev sahibinin tahliye talebi karşısında yasal bir dayanağı kalmaz.

İş Yeri Kiracı Hakları

Konut kiracılarının sahip olduğu hakların büyük bir kısmı, iş yeri kiracıları için de geçerlidir. İş yeri kiracı hakları da Türk Borçlar Kanunu’nun “Çatılı İşyeri Kiraları” başlığı altında korunur.

• Tahliye Güvencesi: Aynı konutlarda olduğu gibi, iş yeri kiracıları da haklı bir sebep olmadan tahliye edilemezler.
• Kira Artışı: Dükkan kiracı hakları dahilinde kira artışları da konutlarda olduğu gibi TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla kısıtlıdır. Fakat, konutlar için getirilen geçici %25’lik tavan artış oranı çoğunlukla iş yerleri için uygulanmamıştır. Bundan dolayı iş yerleri için artış oranı TÜFE’ye göre hesaplanır.
• Devir Hakkı: İş yeri kiralarında önemli bir fark “devir hakkı”dır. Kiracı, ev sahibinin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Fakat, iş yeri kiralarında ev sahibi, haklı bir neden olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
• 10 Yıl Kuralı: Esnaf kiracı hakları için de geçerli olan 10 yıllık uzama süresi sonunda ev sahibinin gerekçesiz fesih hakkı, iş yerleri için de aynı şekilde uygulanır.

Kiracının Diğer Hakları

Yukarıda belirtilen özel durumlar haricinde, her kiracının sahip olduğu temel ve evrensel haklar vardır.

Haklı Bir Sebep Olmadan Evden Çıkarılmama Hakkı

Bu, kiracının en temel hakkıdır. Ev sahibi, keyfi olarak çık diyemez. Kanunda sayılan haklı nedenler (kira borcunu ödememek, komşuları rahatsız etmek, evin esaslı bir onarıma ya da kentsel dönüşüme girmesi, ev sahibinin gerçek ihtiyacı vb.) olmadan tahliye davası açılamaz ve kazanılamaz. Özellikle kentsel dönüşüm kiracı hakları ya da depremde kiracı hakları gibi durumlarda, kiracının devletten kira yardımı alma gibi ilave hakları da doğabilir. Özellikle depremde evi yıkılan kiracının hakları dahilinde özel destekler mevcuttur. Yıkılacak binada kiracı hakları, çoğunlukla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanın çerçevesinde ele alınır.

Kullanıma Uygun Teslim Hakkı

Ev sahibi, kiralanan mülkü sözleşmede belirtilen amaca uygun bir biçimde, temiz ve kullanılabilir durumda kiracıya teslim etmekle yükümlüdür. Kiracılık süresi içerisinde, kiracının kusuru olmaksızın ortaya çıkan arızaların tamir masrafı ev sahibine aittir. Rutubetli evde kiracı hakları da bu kapsama tabidir. Kiracı, problemi ev sahibine bildirmelidir. Giderilmezse, masrafı kiradan düşebilir ya da sözleşmeyi feshedebilir. Diğer yandan, kiracı tadilat hakları sınırlıdır. Kiracı, ev sahibinden yazılı izin almadan evde boya badana gibi küçük işler dışında, kapı-pencere değiştirmek, duvar kırmak gibi esaslı farklılıklar yapamaz.

Kiralanandaki Kusurun Giderilmesini İsteme Hakkı

Kiralık süresi içerisinde, kiracının kusuru olmaksızın ortaya çıkan arızaların tamir masrafı ev sahibine aittir. Rutubetli evde kiracı hakları da bu kapsama girer. Kiracı, problemi ev sahibine bildirmelidir. Giderilmezse, masrafı kiradan düşebilir ya da sözleşmeyi feshedebilir. Diğer yandan, kiracı tadilat hakları sınırlıdır. Kiracı, ev sahibinden yazılı izin almadan evde boya badana gibi küçük işler dışında, kapı-pencere değiştirmek, duvar kırmak gibi esaslı değişiklikler yapamaz.

Depozitonun İadesini Talep Hakkı

Kiracı, eve girerken ödediği ve yasal olarak en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilen güvence bedelini, evi kötü kullanmamak ve sözleşme sonunda borcu bulunmamak kaydıyla eksiksiz geri alma hakkına sahiptir. Ev sahibi, evde olağan kullanımdan dolayı eskimeler için depozitodan kesinti yapamaz. Hasar iddiasını fotoğraflarla, faturalarla ispatlamak ve masrafı belgelemek zorundadır. Depozito iade edilmezse, kiracı önce arabulucuya başvurarak ya da direkt icra takibi başlatarak hakkını arayabilir.

Yan Giderlerin Ev Sahibi Tarafından Karşılanmasını İsteme Hakkı

Kiracı, kullanımına bağlı olan giderleri (elektrik, su, doğalgaz, apartman aidatı) ödemekle sorumludur. Fakat mülkün kendisiyle alakalı olan ve kiracının kullanımıyla direkt alakası olmayan “zorunlu” giderler ev sahibine aittir. Bunların başında emlak vergisi ve zorunlu deprem sigortası (DASK) primi gelir. Sözleşmede aksi belirtilse bile bu giderler ev sahibinin yükümlülüğündedir.

Kiracı Hakları Nelerdir? İle İlgili Sık Sorulan Sorular

Ev Sahibi Dava Açtığında Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?

Ev sahibinin dava açması, kiracının hemen evden çıkacağı anlamına gelmez. Dava süreci, mahkemenin yoğunluğuna göre aylarca, hatta senelerce sürebilir. Bu aşamada kiracı, kirasını düzenli ödediği sürece evde oturma hakkına sahiptir. Mahkeme, ev sahibinin talebinin haklı olup olmadığına karar verir. Eğer mahkeme kiracı aleyhine karar verirse, bu kararın kesinleşmesi ve icra dairesi vasıtasıyla uygulanması gerekir. Özetle, dava açılması tahliyenin hemen gerçekleşeceği anlamına gelmez.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Yukarıda da ayrıntılı bir açıklandığı gibi, on senelik uzama süresini dolduran bir kiracının tahliyesi için ev sahibinin herhangi bir neden sunmasına gerek yoktur. Yapması gereken tek şey, on sene uzama süresinin bittiği ilgili kira döneminin sonundan en az 3 ay önce kiracıya noter kanalıyla bir ihtarname göndererek sözleşmeyi feshettiğini bildirmektir. Bu bildirim süresine uyulduğu takdirde, kiracı kira döneminin sonunda evi boşaltmak zorundadır.

Ev Satılırsa Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Evet, çıkarabilir fakat belli koşullar altında. Yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye yolunu tercih etmelidir. Bunun için evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname çekmeli ve bu ihtarnameden 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. Bu yasal prosedüre uymadan, sırf evi satın aldığı için kiracıyı çıkaramaz. Evi satılırsa kiracının hakları, bu süreç boyunda korunur ve kiracılık ilişkisi devam eder.

Sonuç olarak, kiracı hakları Türk Borçlar Kanunu tarafından detaylı bir biçimde korunan ve kiracılara önemli güvenceler sunan bir yerdir. Kiracı olarak haklarınızı bilmek, olası bir anlaşmazlık halinde elinizi güçlendirir haksızlığa uğramanızı önler. Her daim yazılı sözleşme yapmak, ödemeleri banka üzerinden gerçekleştirmek ve önemli bildirimleri noter kanalıyla yapmak, ileride yaşanabilecek problemleri en aza indirmenin en doğal yoludur.