Müşterek Tapu Nedir?
Gayrimenkul alım satımlarında karşılaşılan tapu türlerinden biri de müşterek tapu olacaktır. Bu kavram, özellikle birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde ortak hak sahibi olması durumunda gündeme gelir.
Tapuda müşterek ne demek sorusu, bu konuda bilgi sahibi olmak isteyenlerin sıklıkla araştırdığı konuların başında gelir. Bu tür tapular, bir taşınmazın belirli hisseler halinde birden fazla kişiye ait olduğunu gösteren resmi tapu türleridir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, hisse oranlarının genellikle eşit ya da oransal olarak belirlenmiş olması ve taşınmazın sınırlarının bireysel olarak ayrılmamış olmasıdır.
Müşterek tapu nedir, nasıl alınır, nasıl ayrılır gibi soruların yanıtlarını ve daha fazlasını öğrenmek için rehber niteliğindeki bu yazımızda tüm detaylara ulaşabilirsiniz.
Ayrıca, hisseli tapu ile müşterek tapu farkı, tapu devri, satış işlemleri ve ortaklıkların sona erdirilmesi gibi konularda da kapsamlı bilgiler sizleri bekliyor.
Müşterek Tapunun Özellikleri Nelerdir?
Müşterek tapu örneği, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortak olarak sahiplenildiğini gösteren tapu türüdür. Bu tapuda kişiler, belirli hisselere sahiptir ancak taşınmazın fiziki olarak hangi kısmının kime ait olduğu net şekilde belirtilmez. Bu durum, ortakların tamamının taşınmazın her bir noktasında hakkı olduğu anlamına gelir.
Müşterek tapunun en belirgin özellikleri şunlardır:
Hisse oranları bellidir: Her bir ortak, tapuda yazılı oran kadar mülkiyet hakkına sahiptir. Örneğin bir kişi %40, diğeri %60 hisse sahibi olabilir.
Kullanım sınırı yoktur: Taşınmaz üzerinde kimin hangi kısmı kullanacağı tapuda belirtilmez. Kullanım hakkı, ortaklar arasında yapılan anlaşmalarla netleştirilir.
Ortak rıza gerektirir: Müşterek tapulu bir taşınmazda büyük kararlar (satış, ipotek, kiralama vb.) için diğer ortakların onayı gerekir. Tek başına işlem yapmak mümkün değildir.
Devredilebilirlik: Kişi kendi hissesini başka birine satabilir. Ancak bu durumda diğer ortaklara ön alım hakkı (şufa hakkı) doğar.
Miras yoluyla geçiş mümkündür: Ortaklardan birinin vefatı durumunda hissesi, yasal mirasçılarına geçer.
Müşterek tapu, ortaklık ilişkisinin sürdürülebilirliği açısından bazı kolaylıklar sağlasa da, karar alma süreçlerinde tüm paydaşların uzlaşmasını gerektirdiği için zaman zaman karmaşık durumlar da yaratabilir.
Müşterek Tapu Nasıl Alınır?
Müşterek tapu nasıl alınır sorusu, bir taşınmazı birden fazla kişiyle birlikte satın almak isteyenler tarafından sıkça merak edilir. Müşterek bir tapu alma süreci, bireysel tapu alımına benzer şekilde Tapu ve Kadastro Müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir. Ancak burada önemli olan, satın alma işleminin birden fazla kişi adına yapılmasıdır.
Müşterek tapu almak için izlenmesi gereken bir kaç adım bulunur. Bu alım sırasında atılması gereken adımlar genelde şunlar olacaktır:
Satın alma kararının ortak verilmesi: Taşınmazı alacak tüm kişilerin, hisse oranlarını önceden belirleyerek ortak karar alması gerekir.
Gerekli belgelerin hazırlanması: Kimlik belgesi, satış sözleşmesi, tapu fotokopisi, DASK (zorunlu deprem sigortası) poliçesi, vergi borcu olmadığına dair belge gibi evraklar hazırlanır.
Tapu müdürlüğüne başvuru: Tüm alıcılar ya da noter onaylı vekalet verdiği kişiler, Tapu Müdürlüğü’ne birlikte başvuruda bulunur.
Hisse oranlarının belirlenmesi: Tapu işlemi sırasında kimin ne kadar hisse alacağı açıkça beyan edilir. Örneğin eşit paylaşımla %50-%50 ya da farklı oranlarda (%30-%70 gibi) hisse paylaşımı yapılabilir.
Tapu harcı ve ücretler ödenir: Satış bedeline göre belirlenen tapu harcı ve döner sermaye ücretleri yatırıldıktan sonra işlem tamamlanır.
İşlem sonunda, her ortak adına müşterek tapuyu gösteren birer tapu senedi düzenlenir. Bu tapuda her bir kişinin hissesi açıkça yazılır.
Müşterek Tapu Nasıl Bölünür?
Müşterek tapu nasıl bölünür sorusu, ortaklar arasında yaşanan fikir ayrılıkları ya da taşınmazı bireysel kullanma isteği gibi durumlarda gündeme gelir. Müşterek tapunun bölünmesi, ortaklığın sona erdirilmesi anlamına gelir ve bu sürece hukuki adıyla izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) denir.
Tapunun bölünmesi iki şekilde gerçekleşebilir:
- Anlaşmalı Bölünme (Rızai Taksim)
Ortaklar kendi aralarında anlaşarak taşınmazı bölüştürebilirler. Eğer taşınmazın fiziki bölünmesi mümkünse (örneğin arsa veya tarla), bu durumda her ortak kendi bölümünü alır ve ayrı tapular çıkarılır. Bu işleme taksim sözleşmesi denir ve noter ya da tapu müdürlüğü aracılığıyla resmiyet kazanır.
- Mahkeme Yoluyla Bölünme (İzale-i Şuyu Davası)
Eğer ortaklar anlaşamazsa, içlerinden biri ya da birkaçı sulh hukuk mahkemesine başvurarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğini inceler:
Bölünebilecek durumdaysa, mahkeme payları bölüştürür ve her ortak için ayrı tapular oluşturulur.
Bölünmesi mümkün değilse, taşınmaz açık artırma ile satılır ve elde edilen gelir ortaklara hisse oranına göre dağıtılır.
Bu süreç, zaman alabilir ve dava masrafları doğurabilir. Bu nedenle, taraflar arasında anlaşma sağlanabiliyorsa rızai taksim tercih edilmelidir.
Müşterek Tapunun Avantajları ve Dezavantajları Nelerdir?
Müşterek tapu, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde hisse sahibi olmasını sağlayan bir tapu türüdür. Bu yapı, bazı durumlarda avantaj sağlarken, bazı durumlarda ise önemli sınırlamalar ve sorunlar doğurabilir. Müşterek tapulu taşınmazlarda ortak hareket etmek zorunlu olduğu için, karar alma süreçlerinde dikkatli olunması gerekir.
Müşterek Tapunun Avantajları
Maliyet Paylaşımı: Taşınmazın satın alma maliyeti, vergiler, bakım giderleri gibi harcamalar ortaklar arasında paylaşılır. Bu durum özellikle yüksek bütçeli gayrimenkullerde alıcılar için büyük bir kolaylık sağlar.
Yatırıma Ortak Olma İmkanı: Tek başına yatırım yapamayacak kişiler, bir araya gelerek mülk sahibi olabilir. Bu, özellikle arsa, tarla veya ticari alan yatırımlarında oldukça yaygındır.
Mirasçılar İçin Kolaylık: Miras yoluyla geçen taşınmazlarda, hisselerin müşterek tapuya çevrilmesi işlemleri düzenli hale getirir. Ortak mülkiyet çatısı altında yönetim sağlanabilir.
Paydaşlar Arasında Güvence: Her ortağın tapuda yazılı hissesi olduğu için, mülkiyet hakları yasal olarak koruma altındadır. Hisseler kişisel borçlardan bağımsız değerlendirilir.
Müşterek Tapunun Dezavantajları
Karar Alma Zorluğu: Tapulu taşınmaz üzerinde yapılacak her türlü işlem (satış, kiralama, inşaat vs.) için tüm hissedarların onayı gerekir. Tek taraflı karar almak mümkün değildir.
Kullanım Karmaşası: Taşınmazın hangi bölgesinin kime ait olduğu belirlenmediği için, ortaklar arasında kullanım hakkı konusunda sık sık anlaşmazlık yaşanabilir.
Satışta Ön Alım (Şufa) Hakkı: Ortaklardan biri hissesini satmak istediğinde, diğer ortakların ön alım hakkı devreye girer. Bu durum satış sürecini uzatabilir ya da zorlaştırabilir.
Haciz ve Borç Riski: Ortaklardan birinin hissesi, kendi borçları nedeniyle haczedilebilir. Bu durum, diğer hissedarları doğrudan etkilemese de taşınmaz üzerinde hak sahibi farklı kişiler olabilir.
İzale-i Şuyu Riski: Ortaklardan biri anlaşmazlık yaşanması durumunda mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu süreç sonunda taşınmazın satılması ve gelir paylaşımı gibi sonuçlar doğabilir.
Özetle, müşterek tapu, maddi avantajlar sunmakla birlikte, yönetim ve karar süreçlerinde yüksek düzeyde işbirliği gerektirir. Özellikle uzun vadeli taşınmaz sahipliği planlarında bu detayların dikkate alınması büyük önem taşır.
Müşterek Tapu Ayırma Nasıl Olur?
Müşterek tapu ayırma, ortak mülkiyetin bireysel mülkiyete dönüştürülmesi sürecidir. Yani her hissedarın kendine ait bağımsız bir tapu alması anlamına gelir. Bu işlem, gayrimenkul üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla yapılır ve hem anlaşmalı yollarla hem de hukuki süreçlerle gerçekleştirilebilir.
Müşterek Tapu Ayırma Yöntemleri
- Anlaşmalı Ayırma (Rızai Taksim)
Ortaklar arasında anlaşma sağlanmışsa, taşınmazın hangi bölümünün kime ait olacağı belirlenir. Ardından tapu müdürlüğünde yapılan işlemlerle her hissedar adına ayrı tapular çıkarılır. Bu işlem, genellikle arsa ya da tarla gibi fiziksel olarak bölünebilir taşınmazlarda uygulanır.
Gerekli adımlar şunlardır:
Tapunun bölünebilir olduğuna dair teknik rapor alınması (imar durumu, kadastro uygunluğu).
Hangi hissenin kime ait olacağına dair taksim sözleşmesi hazırlanması.
Tapu müdürlüğüne başvuru yapılarak ayrı tapuların düzenlenmesi.
- İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi Davası)
Ortaklar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, içlerinden biri ya da birkaçı sulh hukuk mahkemesine başvurarak müşterek tapunun bölünmesini talep edebilir. Mahkeme, taşınmazın fiziki olarak ayrılabilirliğini inceler:
Bölünebiliyorsa, her ortak için ayrı tapular düzenlenir.
Bölünemiyorsa, taşınmaz açık artırma ile satılır ve satış geliri ortaklara hisse oranında dağıtılır.
Bu yöntem özellikle büyük çaplı anlaşmazlıkların çözümünde kullanılır. Ancak dava süreci uzun ve maliyetli olabilir.
Müşterek tapu nasıl ayrılır sorusunun cevabı bu iki yöntemle özetlenebilir. En sağlıklı ve kısa yol, her zaman ortaklar arasında anlaşarak yapılan rızai taksimdir.
Müşterek Tapuda Satış Nasıl Yapılır?
Müşterek tapulu taşınmaz satışı, hisse sahibi olan kişinin kendi hissesini bir başkasına devretmesiyle gerçekleşir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken birçok hukuki ve pratik detay vardır. Ortaklığın yapısına ve hissedarların haklarına saygı gösterilmesi gerekir.
Hissedarın Kendi Payını Satması
Müşterek tapu üzerinde her hissedar kendi payını ayrı bir mülkiyet olarak değerlendirebilir. Bu nedenle, kendi hissesini satma hakkına sahiptir. Fakat bu işlem yapılırken şu hususlara dikkat edilmelidir:
Diğer ortakların haberdar edilmesi gerekir. Türk Medeni Kanunu’na göre, diğer ortakların ön alım hakkı (şufa hakkı) bulunur. Bu hak, yeni alıcıya karşı kullanılabilir.
Satış işleminden önce tapu dairesinde hisseli satış olarak işlem gerçekleştirilir. Alıcı, sadece ilgili hisseyi devralmış olur.
Tapuda işlem yaparken, satışa konu olan hissenin net şekilde belirtilmesi ve tapu harcının hisse oranına göre ödenmesi gerekir.
Tüm Taşınmazın Satılması
Eğer tüm ortaklar taşınmazı birlikte satmak istiyorsa:
Tüm hissedarların tapuda hazır bulunması ya da noter vekaletnamesi ile temsil edilmeleri gerekir.
Taşınmazın tamamı tek bir alıcıya devredilir.
Satış bedeli, tapudaki hisse oranlarına göre ortaklar arasında paylaşılır.
Ön Alım (Şufa) Hakkı
Müşterek tapuda hisse satışı yapılırken, diğer hissedarlara yeni satıştan haberdar olma ve isterlerse aynı bedelle bu hisseyi satın alma hakkı tanınır. Bu hak, satıştan sonra 3 ay içinde kullanılabilir.
Satış sonrası, eğer şufa hakkı kullanılmazsa, yeni malik hissedar olarak tapuya kaydedilir. Ancak satıştan önce bu hakkı göz ardı etmek, ileride hukuki sorunlara neden olabilir.
Müşterek Tapulu Taşınmazda İnşaat Yapılır mı?
Müşterek tapu sahibi taşınmazda inşaat yapmak, tek bir kişinin kararına bağlı olmayan karmaşık bir süreçtir. Çünkü taşınmazın tamamı tüm hissedarların ortak mülkiyetindedir. Bu nedenle, herhangi bir inşaat ya da yapılaşma faaliyeti için tüm hissedarların onayı gerekir. Aksi takdirde yapılan işlem hukuka aykırı sayılır ve diğer ortaklar tarafından dava açılarak durdurulabilir.
İnşaat Yapabilmek İçin Gereken Şartlar
Tüm Ortakların Yazılı Onayı: Müşterek tapulu bir arsa üzerine bina yapmak, mevcut binada tadilat veya genişletme gibi işlemler gerçekleştirmek için diğer hissedarların yazılı rızası gereklidir. Sözlü onay yeterli olmaz; noter onaylı belge şarttır.
İmar Uygunluğu ve Proje Onayı: Taşınmazın bağlı olduğu belediyeden veya il özel idaresinden yapı ruhsatı alınması gerekir. Ancak ruhsat başvurusu yaparken, tapu üzerindeki tüm hissedarların imzası ya da noter vekaleti zorunludur.
Kat Karşılığı İnşaat Projeleri: Bazı durumlarda ortaklar, arsalarını bir müteahhide vererek kat karşılığı bina yaptırmak ister. Bu durumda da, sözleşme imzalanmadan önce tüm hissedarların tam mutabakat sağlaması gerekir.
Ortaklardan Biri Tek Başına İnşaat Yaptırabilir mi?
Hayır. Müşterek tapuda herhangi bir hissedarın tek başına inşaat yaptırma, yapı ruhsatı alma veya proje başlatma hakkı yoktur. Eğer buna rağmen bir yapılaşma gerçekleşirse, diğer ortaklar mahkemeye başvurarak:
İnşaatın durdurulmasını,
Ruhsatın iptalini,
Varsa yapılan inşaatın yıkılmasını talep edebilirler.
Ayrıca izinsiz inşaat nedeniyle hissedar aleyhine haksız işgal (ecrimisil) davası açılması da mümkündür.
Alternatif: Tapu Ayırma veya Kat İrtifakı Kurma
Eğer hissedarlar inşaata sıcak bakıyor ancak ortaklık yapısını daha net hale getirmek istiyorsa, ilk adım müşterek tapunun hisselere ayrılması olabilir. Fiziki bölünme (ifraz) mümkünse, herkes kendi parseline inşaat yapabilir. Ancak bölünme mümkün değilse, farklı yöntemlerle yapılaşma süreci düzenlenebilir.
Tapu Ayırma (İfraz)
Taşınmazın imar durumuna göre uygunluğu varsa, kadastro müdürlüğü aracılığıyla arsa bölünerek her hissedar için ayrı parseller oluşturulur.
Her parsel için bağımsız tapu çıkarılır.
Bu işlem tamamlandıktan sonra, artık her malik kendi arazisi üzerinde ruhsat alarak inşaat yapabilir.
Kat İrtifakı Kurma
Fiziksel olarak bölünemeyen ancak yapılaşmaya uygun taşınmazlarda kat irtifakı kurularak hissedarlar arasında bağımsız bölümler belirlenebilir. Özellikle apartman projelerinde bu yöntem tercih edilir:
Tüm hissedarlar birlikte hareket ederek bir proje hazırlar.
Bu projeye uygun şekilde belediyeden ruhsat alınır.
Her bağımsız bölüm için ayrı kat irtifakı tapusu çıkarılır.
İnşaat bittikten sonra, bu irtifak kat mülkiyetine çevrilerek tam mülkiyet hakkı elde edilir.
Müşterek tapu sahibi bir taşınmazda inşaat yapmak mümkündür ancak tek taraflı kararlarla değil, ortak mutabakatla ilerlemek zorunludur. Gerekli izinler alınmadan yapılan her türlü yapılaşma hukuken geçersiz sayılır ve ciddi yaptırımlarla karşılaşılabilir. Bu nedenle bu izinleri almak hayati bir önem taşır
Sıkça Sorulan Sorular
Müşterek tapu, birden fazla kişinin taşınmaz üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahip olduğu durumları ifade eder. Bu tür tapularda hak ve sorumluluklar, hissedarlar arasında paylaşıldığı için özellikle mülkün yönetimi, satışı, bölünmesi gibi konularda çeşitli sorular ortaya çıkmaktadır.
Sizler için müşterek tapu ile ilgili en çok merak edilen soruları derledik ve her biri hakkında net, anlaşılır cevaplar hazırladık.
Ortakların haklarının korunması, işlemlerin yasal çerçevede yürütülmesi ve muhtemel uyuşmazlıkların önüne geçilmesi adına bu soruların yanıtlarını dikkatle okumanız faydalı olacaktır. Böylece müşterek tapunun ne anlama geldiğini, nasıl yönetildiğini ve hangi durumlarda hangi haklara sahip olduğunuzu daha iyi kavrayabilirsiniz.
Aşağıda en sık sorulan soruları ve açıklamalarını bulabilirsiniz.
Müşterek Olan Tapu Satılır Mı?
Evet, müşterek tapulu taşınmazlarda her hissedar kendi payını satabilir. Ancak satış yapılırken diğer hissedarların ön alım hakkı bulunduğu için onlara teklif götürülmeli ve onay alınmalıdır.
Müşterek Tapu Ayırma Nasıl Olur?
Müşterek tapunun ayrılması için ortaklar arasında anlaşma sağlanabilir ya da mahkeme yoluyla izale-i şuyu davası açılabilir. Fiziki bölünme mümkünse tapu ifraz edilir, mümkün değilse taşınmaz satılıp gelir paylaşılır.
Müşterek Tapuya Haciz Gelir Mi?
Evet, müşterek tapudaki bir hissedarın kişisel borçları nedeniyle hissesi haczedilebilir. Ancak haciz, sadece o kişinin hissesini etkiler; diğer hissedarların payları korunur.
Müşterek Tapu Harcı Ne Kadar?
Müşterek tapuda satış ya da devir işlemlerinde, tapu harcı hisse oranına göre hesaplanır. Genellikle satış bedelinin %2’si alıcıdan, %2’si satıcıdan alınır, toplamda %4 civarındadır.
