Tapuda Satış için Gerekli Evraklar Nelerdir?

Tapuda Satış için Gerekli Evraklar Nelerdir?

Türkiye’de gayrimenkul alım ve satımı, hayatımızdaki en önemli finansal ve hukuki uygulamalardan bir tanesidir. İsterseniz yıllardır hayalini kurduğunuz evi alıyor olun, isterseniz arsa yatırımı amaçlı satıyor olun, bu tür işlemlerin merkezi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı tapu müdürlükleridir. Tapu olarak isimlendirilen bu evrak, mülkiyet hakkının yasal kanıtıdır ve devir işlemleri, belirli standartlara ve belgelerin eksiksiz olarak sunulmasına bağlıdır. Peki, tapuda satış için gerekli evraklar nelerdir? Bu aşamada alıcı ve satıcının hangi yükümlülükleri vardır? Konut, arsa ya da tarla satışı içerisinde belge farklılıklar var mı? 2025 yılı itibariyle tapu harçları ve masrafları ne kadardır?

Tapu Satışı Nedir?

Tapu satışı, en basit tanımıyla, bir taşınmazın mülkiyet hakkının, satıcıdan alıcıya, belli bir bedel karşılığında ve resmi olarak devredilmesi işlemidir. Bu işlem, sadece Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı olan yetkili kamu müdürlükleri tarafından tapu sicil memurları huzurunda gerçekleştirilir.

Satış işlemleri, tarafların tapu müdürlüğünde hazır olması gereken belgeleri sunması, resmi evrağı imzalaması ve tapu harcıyla döner sermaye ücreti gibi yasal mali yükümlülükleri yerine getirmesiyle tamamlanır. İşlem neticesinde, tapu kütüğündeki ilgili sayfada mülkiyet değişikliği tescil edilir ve alıcı adına yeni bir tapu senedi düzenlenir ya da var olan tapu senedi üzerine gereken şerhler işlenir. Bu tescil işlemi, mülkiyet hakkının alıcıya geçtiğini kesin kanıtıdır.

Tapu Devri Ne Anlama Gelir?

Tapu devri kavramı, tapu satışı ile sık sık eş anlamlı kullanılsa da aslında daha geniş bir terimdir. Devir sırasında bir taşınmazın mülkiyet hakkının bir kişiden diğerine geçmesini ifade eden genel bir kavramdır. Bu geçiş, farklı hukuki nedenlere dayanabilir:

• Satış: En sık tercih edilen devir işlemidir. Bir bedel ile mülkiyetin el değiştirmesidir.
• Bağışlama: Bir bedel olmaksızın, mülkiyetin karşılıksız olarak başka bir kişiye devredilmesidir. Özellikle de aile içi tapu devri işlemlerinde sık sık görülür.
• Miras: Mülk sahibinin vefatı üzerine mülkiyetin yasal mirasçılarına ya da vasiyetname ile belirlenen kişilere geçmesidir.
• Takas: İki farklı taşınmazın sahipleri arasında karşılıklı olarak devredilmesidir.
• Mahkemeyle Devir: Hukuki bir uyuşmazlık sonucunda mahkemece verilen kararla mülkiyetin el değiştirmesi.

Bu sebeple her tabu satışı bir tapu devridir, fakat her tapu devri bir satış işlemi olmak zorunda değildir. Tapu devri, mülkiyet hakkının tapu siciline tescil edilmesiyle hukuki geçerlilik kazanan eylemi ifade eder.

Tapuda Alıcı ve Satıcının Sorumlulukları

Tapu devir işlemi, yalnızca belge ibraz etmekten ibaret değildir. Hem alıcının hem de satıcının süreç boyunca yerine getirmesi gereken önemli sorumlulukları vardır. Satıcının sorumluluklarına bakacak olursak;

• Gayrimenkulün durumuyla ilgili alıcıya doğru ve eksiksiz bilgi vermek.
• Tapu senedi, kimlik, belediyeden alınacak rayiç bedel ve borcu yoktur belgesi, eğer konutsa DASK gibi kendisine ait tapuda satış için gerekli evraklar kısmını eksiksiz temin etmek.
• Gayrimenkul üzerinde satışa engel olabilecek haciz, ipotek gibi kısıtlamaları kaldırmak.
• Satıştan kaynaklı bir değer artış kazancı varsa, ilgili vergiyi beyan edip ödeme yapmak.

Alıcının sorumluluklarına da bakılacak olursa;

• Satın alacağı gayrimenkulü detaylı bir şekilde incelemek, tapu kaydını kontrol etmek, imar durumunu araştırmak, belediyedeki proje ve ruhsat bilgilerini sorgulamak.
• Kimlik, fotoğraf gibi kendisine ait tapuda alıcı için gerekli evrakları hazırlamak.
• Anlaşılan satış bedelini satıcıya ödemek. Tapu harcının kendi payına düşen bölümünü ve döner sermaye ücretini ödemek.
• Satış bedelini doğru beyan etmek. Yanlış beyan, ileride hem alıcı hem de satıcı için cezai yaptırımlara neden olabilir.
• Tapu alındıktan sonra belediyeye emlak vergisi bildiriminde bulunmak, abonelikleri üzerine almak.

Ayrıca tapuda satış için gerekli evraklar, satıcı ve alıcının sorumlulukları arasında yer alır. Bu nedenle evrakların zamanında ve eksiksiz bir şekilde teslim edilmesi oldukça önemlidir.

Satıcıdan İstenen Belgeler

Tapu satış işleminin başarılı bir şekilde tamamlanabilmesi adına satıcının aşağıda listelenen belgeleri eksiksiz bir şekilde hazırlanması gerekir:

• Tapu senedi aslı ya da fotokopisi
• T.C. kimlik numarasının yer aldığı kimlik ya da pasaport
• Vesikalık fotoğraf
• Emlak rayiç değeri belgesi
• Gayrimenkulün vergi borcu yoktur yazısı
• DASK
• Vekaletname
• Sağlık Raporu: Özellikle 65 yaş üstü tapu işlemleri için gerekli belgeler içerisine devlet hastanesinden ya da yetkili sağlık kurumundan alınan sağlık raporu eklenebilir.

Bu evrakların yeni ve eksiksiz olması, işlemlerin hızlıca ilerlemesi adına kritik öneme sahiptir.

Alıcıdan İstenen Belgeler

Tapu satış işlemlerinde alıcının hazırlaması gereken evraklar, satıcıya göre daha azdır fakat yine de eksiksiz olması gerekir.

• T.C. kimlik numarasının yer aldığı kimlik ya da pasaport
• Vesikalık fotoğraf
• Vekaletname: Alıcı işlemi takip edemiyorsa, noter onaylı ya da gayrimenkul satın alma yetkisini içeren özel vekaletnamenin aslı ve vekilin kimliği. Vekalet ile tapu devri için gerekli evraklar alıcı için de geçerlidir.
• Tüzel kişi ise; şirket vergi levhası, imza sirküleri, ticaret sicil gazetesi örneği ve yetkili kişinin kimliği ile yetki belgesi gibi ilave belgeler

Hem Alıcı Hem Satıcı İçin Ortak Gerekli Evraklar

Aslına bakılırsa direkt ortak belge olarak isimlendirilecek çok fazla belge bulunmamaktadır. Fakat işlem aşamasında her iki taraf için de geçerli olan bazı sorumluluklar vardır. Tapuda satış için gerekli evraklar kapsamında yer alan ve alıcı ile satıcıdan ortak olarak istenilen belgeler şu şekildedir:

• Kimlik belgeleri
• Fiziki varlık ya da temsilci
• Web tapu başvuru numarası
• Okuryazarlık durumu

Bu sorumluluklar, işlemin güvenli ve hukuka uygun bir biçimde tamamlanması adına önemlidir.

Tapu Randevusu İçin E-Devlet Başvurusu

Önceden tapu işlemleri için müdürlükleri giderek sıra numarası almak gerekirken, artık işlemler çok daha modern ve hızlı bir şekilde web tapu üzerinden gerçekleştirilmektedir. Web Tapu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün sunduğu, tapu işlemlerinin çevrimiçi olarak gerçekleştirilmesini sağlayan bir sayfadır.

webtapu.tkgm.gov.tr adresine ya da e-devlet kapısı üzerinden “Web tapu işlemleri” hizmetine T.C. kimlik numarası ve e-devlet şifresi ile giriş yapılır. Sistem üzerinden satış işlemi başvurusu seçilir. Satışı olan taşınmazın bilgileri girilir. Alıcı bilgileri eklenir. Sistem tarafından talep edilen evraklar PDF formatında yüklenir. Gerekli bilgi ve evraklar tamamlandıktan sonra başvuru onaylanarak tapu müdürlüğüne iletilir. Başvuru tapu müdürlüğünce incelenir. Eksiklik yoksa, gerekli ödemeler için SMS ile bilgi verilir. Ödemeler yapıldıktan sonra, imza için randevu tarihi ve saati yine SMS ile bildirilir.

Konut, Arsa ve Tarla Satışında Evraklar Aynı mı?

Temel tapu için gerekli evraklar bütün gayrimenkul türleri için ortaktır. Fakat, gayrimenkulün özelliğine göre bazı ilave evraklar ya da dikkat edilmesi gereken özel unsurlar vardır. Tapuda satış için gerekli evraklar, taşınmazın özelliklerine göre değişebilir.

Konut Satışı İçin Ekstra Gerekli Belgeler

Konut ya da bina özelliğindeki iş yerlerinin satışı için DASK poliçesi gereklidir. Poliçenin geçerlilik süresinin dolmamış olması ve satış işlemi esnasında ibraz edilmesi zorunludur. DASK olmadan tapuda konut satışı yapılamaz.

Yeni yapılarda ya da 2011 sonrası ruhsat alan ve var olan durumda alım-satıma konu olan Enerji Kimlik Belgesi’nin olması yasal bir gerekliliktir. Tapu işlemi esnasında doğrudan istenmede de alıcının bu belgeyi talep etme hakkı vardır ve eksikliği gelecekte problem oluşturabilir.

Arsa ve Tarla Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Arsa ve tarla satışları, konut satışlarına nazaran daha farklı hukuki ayrıntılar içerir ve bundan dolayı ilave araştırmalar ya da evraklar gündem olabilir. Tapuda satış için gerekli evraklar için  arsa tapusu için ya da tarla satışı için gerekli belgeler listesi temel evraklarla aynı olsa dahi şu hususlara dikkat etmek gerekir;

• Arsanın imar planındaki durumu, yapılaşma şartları mutlaka belediyeden öğrenilmelidir.
• Tarla tapu devri için gerekli evraklar içerisinde özel bir evrak olmasa da, tarlanın tarım arazisi niteliği önemlidir.
• Sit alanı, orman alanı gibi özel koruma durumundaki araziler için alakalı kurumlardan ilave izinler ya da evraklar gerekebilir.
• Arsa ya da tarlanın hisseli olması durumunda, diğer ortakların şufa hakkı olabilir. Bu hakkın kullanılıp kullanılmayacağı ya da bu haktan feragat edilip edilmediği netleştirilmesi gerekir.

Bundan dolayı, arsa ya da tarla satışı için gerekli belgeler listesine ilave olarak, bu tarz taşınmazların hukuki ve fiziki durumunu ayrıntılı bir şekilde araştırmak kritik önem taşır.

2025 Yılı İçin Tapu Harç ve Masrafları Ne Kadar?

Tapu devir işlemleri esnasında alıcı ve satıcının sorumlu olduğu bazı maliyetler mevcuttur. Bu maliyetler esas olarak tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedelinden meydana gelir.

Tapu Harcı Hesaplama (Alıcı ve Satıcı Payı)

Tapu harcı, taşınmaz alım ve satım işlemlerinde devlet tarafından alınan bir vergidir. Hesaplaması ise şu şekildedir;

Tapu harcı oranı, beyaz edilen satış bedelinden hesaplanır. Yasal oran %4’tür. Beyan edilen değer, tarafların tapu müdürlüğüne bildirdiği satış bedelidir. Bu bedel, gayrimenkulün ilgili belediyeden alınan Emlak Rayiç Değerinden düşük olamaz. Eğer beyaz edilen beden rayiç bedelden fazlaysa, yüksek olan bedel üzerinden harç hesaplanır. Yasal olarak bu oranın %2’si alıcı, %2’si de satıcı tarafından ödenir.

Örnek Hesap;

Bir konutun 3.000.000 TL’ye satıldığını varsayalım ve bu bedel tapudan beyan ediliyor olsun.

Toplam Tapu Harcı: 3.000.000 TL * %4 = 120.000 TL

Alıcının Payı (%2): 3.000.000 TL * %2 = 60.000 TL

Satıcının Payı (%2): 3.000.000 TL * %2 = 60.000 TL

Tapu harcı, tapu müdürlüğünün SMS ile bildireceği anlaşmalı bankalar ya da vergi dairesi tarafından ödenebilir. Ödeme yapılmadan tapuda imza işlemi yapılmaz.

Döner Sermaye Ücreti ve Diğer Masraflar

Tapu müdürlüklerinin sunduğu hizmetler karşılığında alınan, her sene tekrardan değerleme oranına göre yenilenen sabit bir ücrettir. Bu ücret, işlemin yapıldığı seneye ve bazen işlemin özelliğine göre belirlenir. 2025 yılı için geçerli olan yeni döner sermaye bedeli, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından ilan edilir ve çoğunlukla tapu harcına ilave olarak ödenir. Miktarı tapu harcına nazaran çok daha azdır.

Vekaletname kullanılıyorsa noter masrafı, yabancı bir taraf varsa yeminli tercüman bedeli, sağlık raporu işlenmişse rapor bedeli gibi ilave masraflar da bu süreçte gündeme gelebilir.

Masraflar Kimin Tarafından Ödenir?

Yasal olarak %2 alıcı, %2 satıcı tarafından ödenir. Uygulamada da çoğunlukla taraflar arasındaki anlaşmaya göre farklılık gösterir. Pazarlık adımında bu konunun netliğe kavuşması önemlidir. Çoğunlukla alıcı tarafından ödenir, fakat bu da taraflar arasında aksi kararlaştırılabilir. Vekaletname, tercüman gibi masraflar da çoğunlukla ilgili taraf tarafından karşılanır. Emlakçı komisyonu gibi ilave maliyetler de anlaşmaya göre ödenir.

Masrafların kim tarafından ödeneceği de satış anlaşması yapılırken netliğe kavuşturulması gerekir.

Tapu Satışı Öncesi Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Detaylar

Problemsiz bir tapu devri için yalnızca tapuda satış için gerekli evraklar hazırlamak yeterli olmaz. Özellikle de alıcı bakımından, satış öncesinde bazı hukuki ayrıntıların kontrol edilmesi ciddi önem taşır.

Tapu kütüğündeki alakalı sayfa incelenerek taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, şerh gibi herhangi bir kısıtlama olup olmadığı kontrol edilmelidir. Web Tapu sistemi üzerinden de bu bilgilere ulaşılabilir.

Özellikle arsa ve araziler için belediyeden yeni imar durumu sorgulanmalı, yapılaşma şartları öğrenilmelidir. Konutlar için de iskan olup olmadığı, projesine uygun inşa edilip edilmediği de araştırılmalıdır.

Satın alınan taşınmazın tapu kaydındaki bilgilerle fiziksel olarak yerinde görülen özelliklerinin uyuşup uyuşmadığı kontrol edilmelidir.

Arsa Yatırımı Nedir? Nasıl Yapılır?

Satıcının gerçekten mülk sahibi olup olmadığı, satış yapma yetkinliğine sahip olup olmadığı teyit edilmelidir. Vekaletle işlem yapılıyorsa, vekaletnamenin geçerliliği ve kapsamı dikkatli bir şekilde incelenmelidir.

Türkiye’de gayrimenkul devri sadece tapu müdürlüklerinde yapılır. Noterde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti devretmez, yalnızca taraflar arasında bir borç ilişkisi kurar ve ileride tapuda satış yapma garantisi anlamına gelir. Bu sözleşme tapuya şerh edilebilir fakat asıl devir işlemi tapuda gerçekleştirilir. Bu sebeple noterden tapu devri için tapuda satış için gerekli evraklar ifadesi, çoğunlukla bu satış vaadi sözleşmesi için gerekenleri içerir.

Aile içi tapu devri işlemleri satış biçiminde yapılabileceği gibi, çoğunlukla daha düşük harçlı olan hibe yoluyla da yapılabilir. Fakat bağış işlemlerinde ileride mirasçılar arasında denkleştirme ya da tenkis davası gibi riskler içerebilir. Satış olarak gösterilen fakat bedeli ödenmeyen işlemlerde de danışıklı işlem iddiaları gündeme gelebilir. Bu sebeple aile içi devirlerde yöntemi dikkatli bir şekilde seçilmesi ve gerekirse hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.

Bu gibi kontroller, alıcının ileride karşılaşabileceği hukuki problemleri ve maddi kayıpları engellemeye destek olur.

Tapu Satışı Sonrası Yapılması Gerekenler

Tapuda satış için gerekli evraklar verildikten ve tapu devri başarılı bir şekilde tamamlandıktan ve yeni tapu senedi alındıktan sonra da yapılması gereken bazı gerekli aşamalar vardır;

• Alıcının Emlak Vergisi Bildiriminde Bulunması: Alıcı, tapuyu aldığı sene sonuna dek ilgili belediyeye giderek Emlak Vergisi Bildiriminde bulunması gerekir. Bu bildirim yapılmadığı takdirde cezai yaptırımlarla karşılaşılmaktadır.
• Abonelikleri Devretme ya da Yeniletme: Konut ya da iş yeri satın alındıysa, elektrik, su, doğalgaz, internet gibi aboneliklerin eski sahibi tarafından kapatılması ve yeni alıcı tarafından kendi adına açtırılması gerekir. Bunun için de çoğunlukla yeni tapu fotokopisi ve kimlik yeterli olur.
• Alıcının İkametgah Değişikliği: Eğer satın alınan konut alıcının yeni ve daimi ikametgah adresi olacaksa, Nüfus Müdürlüğü’ne ya da e-devlet üzerinden adres değişikliği bildirimi yapılması gerekir.
• Satıcının Değer Artış Kazancı Vergisi Ödemesi: Satıcı, gayrimenkulü edinme tarihinden itibaren 5 sene içerisinde satmışsa ve bu satıştan bir kazanç elde etmişse, Gelir Vergisi Kanını kapsamında Değer Artış Kazancı Vergisi beyan edip ödemekle yükümlü olabilir. Bu durumun bir mali müşavirle değerlendirilmesi de oldukça önemlidir.
• Arşivleme: Alım ve satım işlemine ait bütün evrakların bir kopyasının saklanması, gelecekte ortaya çıkabilecek gereksinimler için oldukça yarar sağlar.

Bu adımların zamanında ve eksiksiz tamamlanması, yeni mülkiyet durumunun resmi kayıtlara ve gündelik hayata sorunsuz bir biçimde yansımasını sağlar.

Tapuda gayrimenkul satışı, dikkat ve titizlik isteyen, pek çok aşamadan meydana gelen resmi bir süreçtir. Tapuda satış için gerekli evraklar listesini eksiksiz olarak hazırlamak, alıcı ve satıcının sorumluluklarını bilmesi, Web Tapı sistemini verimli kullanmak, konut, arsa ya da tarla gibi farklı mülk çeşitlerine has ayrıntılara hakim olmak ve mali sorumlulukları doğru bir şekilde hesaplayarak yerine getirmek, işlemlerin eksiksiz ilerlemesini anahtarıdır. Satış öncesi yapılacak hukuki kontroller ve satış ardından tamamlanacak idari işlemler de en az tapudaki imza anı kadar önem arz eder.

RANDEVU ALMAK İSTİYORUM.